囤房2.0有三大变数 影响恐被夸大

信义房屋企研室专案经理曾敬德。（信义房屋提供／王莫昀台北传真）

政府推出囤房税2.0，市场解读未来租金可能上扬等，不过这样的解读恐怕言之过早，囤房税2.0最大改变包括户数认定由县市归户，改为全国归户，另外税率此次住家非自住的税率还由1.5%至3.6%，拉高至2％至4.8％，市场解读未来恐怕造成租金走扬，不过囤房税影响应不如市场预期那样重大，主要有三大原因，第一收到税单时间应该是在后年，第二，囤房税是中央订立区间，目前许多县市政府的住家非自住税率早就符合2.0规范，第三则是，未来地方议会也会考量民众反映，不见得会进一步再调升税率。

媒体报导，财政部赋税署表示，此次修法受影响主要是非自住等族群，适用税率2％至4.8％，约36万户房屋税负会增加，对比一年约900余万件的开征件数来看，影响比例不到5％，影响算相对小众，若对比增加的金额与受影响的户数，则一户平均增加约8千元的税金，对于买得起有好几间房子的人，影响相对有限。

至于租金部分，直觉反应可能税负增加，不过现在都还没有进行三读，即使三读过后，现在很多县市政府的住家非自住已经是2.4％至3.6％，也符合中央2％至4.8％的规范，除非本来不动产遍布各区，否则可能现在多屋族已经是2.4％税率了，即使囤房税2.0上路也没有太大改变。

再者，因为许多县市政府本来就符合囤房税2.0的规范，议会实在没有再把利率调高到4.8％的压力，且还要经过议会同意，这点就有相当难度，最后，真的收到税单也是后年的事情，现在说租金调涨感觉好像很合理，但收到税单前说租金会上涨，实在有点言之过早。

对于绝大多数的自用客来说，并不会受到新制影响，新制影响最大的将是持有新房子数量较多的族群，另外就是建商手上的新成屋或余屋，政府应会考量合理性，给予一段销售的缓冲期，不过过去景气好的时候，有些预售案投资客一买3、5户，新制上路后受到影响就很明显，因为从2014年7月各县市政府陆续调高房屋标准单价，造成新旧房屋的房屋税可能相差一倍，因此一旦被总归户后，就不能各县市各自计算，有机会出现持有超过3户的现象，不过毕竟房屋税占整个总价比例甚低，应该不至于因为单一政策出现抛售，除非出现市场不景气价格明显修正。