购屋改采许可制 私法人爆换手潮

《平均地权条例》新制7月1日上路，私法人购买住宅采许可制，在一般房型买卖形成上下车频繁的换手潮。（本报资料照片）

近三年1～5月台北市亿级豪交易量

《平均地权条例》新制7月1日上路，私法人购买住宅采许可制，由于预售屋换约转售限制不溯及既往等因素，不论是获利了结或逢低买进，私法人在房市操作各异，形成一般房型买卖上下车频繁的换手潮，惟过去受到私法人青睐的豪宅成交量却较去年同期减少近半。

截至目前为止，今年1～5月台北市1亿元以上豪宅，共有53笔交易纪录，不过对照去年同期104笔，交易量减少近一半，不过实价登录有登录的时间落差，因此今年前5个月的交易量尚未完整揭露。

5年不得移转 买卖趋保守

台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚观察，疫情期间不少台商回流，热钱涌入房市，高端豪宅交易热络，不过去年起央行减少资金水位、连续多次升息、打炒房政策消息等，再加上《平均地权条例》修正案通过，市场氛围趋向保守，豪宅的单价或交易量也都趋缓。

第一建经研究中心副理张菱育指出，《平均地权条例》新制已于7月1日上路，为了遏止炒房，当中祭出的私法人购屋采取许可制，且购入后5年内不得办理移转、让与，交易流程更为繁复，法规上路后，恐减少高资产族以公司名义购买住宅的灵活度，得改由个人名义购置，下半年的豪宅交易量表现更将趋向保守。

一般房型 较豪宅交易多

馨传不动产智库执行长何世昌表示，在《平均地权条例》新制上路前，私法人出现换手潮，相较豪宅，买卖最多的仍是一般房型，虽然一般房型买卖上没有资料可勾稽，但若以内政部以往统计，私法人买卖占房屋移转栋数3％到4％之间。

私法人一般可区分为有钱人以公司名义买豪宅，以及投资客集资买房的不动产投资公司。何世昌指出，由投资客组成的公司，由于买卖量太大，成立公司买房，不仅好管理，且可用持股比例来分配利润及分摊亏损，也可防止买卖挂在个人名下，可能发生偷卖弊病。

他表示，私法人买豪宅的仍占少数，多数标的仍是以1到3房的一般房型居多，以一年约30万笔交易来概估，换算私法人买卖也有好几万户，因此，不论是获利了结或逢低买进等各种原因，私法人在7月1日前有人抢上车，也有人抢下车，形同是私法人房市见解不同的换手潮。

私法人将目光 转向商办

至于私法人买卖房子的地点，何世昌表示，私法人豪宅买卖仍以台北居多，外县市少，台中有但不多。因为豪宅没有太大增值空间，投资报酬率差，私法人一般不会买来投资，因此，私法人投入豪宅市场比较没有投资及置产考量，大多是有钱人买来自用居多。

张旭岚指出，《平均地权条例》的修法「管住不管商」，因此今年私法人逐渐将目光，从豪宅转向商用不动产。而在通膨的预期心理下，高资产族对于优质商办购置规划更加积极，在央行升息至今已达3码的情况下，预期投报率也应随之上调0.75％，由于精华区老商办更具「低买价」、「高投报」特色，以及「高出租率」的地段优势，因此今年精华区中古商办将成为交易重点。