降息成市場共識 長照REITs後續表現可期

降息已成市场共识，官员对通膨与就业市场的看法将牵动市场，而本周6日将出炉的8月就业报告，是投资人将用以评估Fed本月的可能降息幅度，而在进入降息循环周期后，REITs可望受益于利率降低。

受惠于美国联准会降息预期，今年以来在各类收益资产中，长照医疗REITs类股挟着降息乐观预期、股价落后补涨之估值潜力，以及美国地产类股第2季财报强劲开局等因素提振，带动指数今年以来至4日已有高达24.4%涨幅，不仅赢过富时北美REITS指数的7.9%、亦优于主要债券指数等收益资产表现。

日盛长照产业收益不动产证券化基金研究团队表示，2024年上半年房地产股票落后于S&P500，直至7月开始反转。在房地产投资信托产业中，18个房地产次产业中有16个次产业至7月底为止，年迄今报酬率开始转为正报酬，显现REITs族群对于市场即将降息的敏感性。

观察过去20年美国整体上市REITs营运现金流量（FFO）变化，自2020年第2季疫情期间明显落底后，即展开一波显著回升，尤其今年第2季比第1季大幅增加，且医疗保健REITs第2季FFO更同步跳高。逾六成的REITs营运现金流同比增长，财务体质持续转佳中。

日盛长照产业收益不动产证券化基金研究团队指出，由于REITs的收益来自于租金收入、管理维修费用及承租率等，加上REITs在购置资产时，会对未来盈余产生大量折旧与摊销，因此营运现金流量可有效评估REITs真实租金收入报酬。而长照REITs今年第2季季增表现则大幅翻正（+107.5%）、较整体表现佳，后续可持续观察长照REITs表现。