评价面优势 长照REITs后市可期

长照医疗REITs指数挟着降息乐观预期、受惠高龄住房基本面强劲等加乘效果，带动指数今年以来已有24.5％涨幅。图／freepik

全球不动产证券化型基金绩效表现

受惠于美国联准会降息预期，今年以来至10月11日在各类收益资产中，标普500指数、那斯达克指数、全球非投等债指数等分别有21.9％、27.8％、1.1％表现，而长照医疗REITs指数挟着降息乐观预期、受惠高龄住房基本面强劲，以及美国地产类股第二季财报强劲开局等加乘效果，带动指数今年以来已有24.5％涨幅。

日盛长照产业收益不动产证券化基金研究团队指出，市场预期，本轮联准会降息循环下的REITs走势可能相似于美国1999～2003年联准会降息周期中的表现，历史经验来看随当时利率走低期间，美国REITs相对于美股的回报率累计达到6成左右，且多头涨升期间更拉长至2年多，显示当市场利率持续下降，REITs将是长期看多的配置好选择。

另外，北美整体REITs产业的估值水准自下半年起即显著跳升，尤其医疗保健REITs7月估值更优于整体平均，搭配高龄住房入住率提高刺激房东调涨租金而带动收益扩大，其营运现金流也逐步增长，使得医疗REITs整体评价面仍具吸引力，股价上涨空间依然可期。

台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝指出，REITs受惠降息与资金进驻效应近期涨势强劲，高利率利空因素消除后有利资金对商业不动产重新配置，前二次宽松周期房地产价格分别大涨60％与140％。近期越来越多的银行表示，他们正在放宽贷款标准，并且对商业房地产贷款的需求更加强劲，REITs后市持续看涨。

李文孝表示，美国REITs长期大底已浮现，未来一年将挑战2021年历史高点。评价持续回升，目前溢价幅度约10％，而过去降息期间溢价幅度在0～20％，本益比 20倍，股利率3.6％，在降息环境下，目前的评价仍具吸引力。长线看好成长加速的医疗与资料中心，以及供给即将下降的住宅、工业、自助仓储，对旅馆、零售则谨慎看待。