经济思维－居住正义不能回避的根本问题

反对居住正义政策的人声量虽低，但政治力量庞大。声量低是因为他们是在过去房价狂飙中获利的既得利益者，不好发声。但他们透过媒体与政客做置入性行销，并在背后影响政策。

所以，居住正义的本质是这两群人的拔河。但政府应有的立场是什么？在这个所得与财富分配急遽恶化的年代，避免让房价狂飙来恶化财富分配应是第一要务。房价狂飙，并不是因为这些既得利益者的努力或才情。房价上涨的背景是当货币供给大量增加，这些多出来的钱不流向实质商品或生产要素（直到最近的通货膨胀）而大量流向资产。在整个资产森林里，因为低税赋、也因为都市居住的刚性需求，房地产的预期投报率超过股票等其他投资的投报率，资金大量流向房地产。

因为这些房地产暴利的来源，是来自大众与政府政策而非地主个人，这些利得应当用课税的手段拿回来。这正是地价税、土地增值税与房屋税的基本原理。这不但会直接降低财富分配的不均，更重要的，这会降低房地产的投报率，引导热钱去其他的资产而使房价降低。居住不正义，应是指当今政府放任这些暴利与既得利益者。而解方应是实价课税，而非用其他的税收来补偿租屋者。

实价课税的根本问题，是现行制度授权地方政府成立各种委员会来决定公告地价、公告土地现值与公告房屋现值这些税基，于是给了既得利益者透过地方政府上下其手的空间。所以，当绝大多数的政治人物绝口不提实价课税，他们面对居住正义的实际立场就呼之欲出。2018年底县市长选举过后，许多新科县市长就赶紧调低房屋税（如新北侯友宜、台南黄伟哲与嘉义翁章梁）或调降公告地价来降低地价税（如台中卢秀燕）。这些作法，都有冠冕堂皇的理由，例如台中的「苦民所苦」。但2021年监察院的报告指出，台中卢市府大降地价税受益者，多是占比4％不到的大户。也有人辩说，因为租税降低的转嫁，房价会跟着降低。但这种转嫁理论是一种「见树不见林」的谬误。因为真正影响房价的，是资金在不同资产间的选择，而非税的转嫁。

我不甚同意坊间流行谈的囤房税。这种针对大户的差别税率本身并无可厚非。但地方政府大可降低或冻涨上述的税基来抵销税率提高的作用。是否能实价课税，是否能降低大地主对政治的影响力，才是无可回避、必须直视的问题。

实价课税并非不切实际的理想。首先，可以修改平均地权条例，拿掉地方政府的裁量权，让房地产税基的评估回归科学专业。这不但不会减损地方自治，而是增加地方财源，减少地方对中央的依赖。根据亨利乔治单一税的原理，政府可用实价课税所增加的税赋来减少其他税赋，特别是由中产阶级所负担的综合所得税。受薪且租屋者自然会支持这样的政策。对受薪且自住拥屋的人而言，只要给予足够的自住优惠，他们也会支持这样的政策。考量对金融体系的冲击，实价课税必然是渐进式地改革；在调幅的步骤上，会以各地房价指数为基准，不求房价降，但求冻涨。

大地主们必然会反对这样的政策。所以，这又回到政府的立场问题。总统候选人们不能一边夸夸而谈居住正义，另一边却放任国会与地方政府全力掩护大地主。避不改革这样的政治结构，居住正义无非缘木求鱼。