拉高地价避所得税 国税局会抓

日前有民众就被国税局以银行资料勾稽，逮到原始买卖契约未将房地分开计价，最后遭补税300多万元。图／本报资料照片

旧制房屋财产交易所得税相关规定

旧制房地买卖是课财产交易所得税，且只课房屋所得、土地免税，许多卖方因此将房屋、土地分开计列，且把所得灌到土地，降低税负。这些案件要特别注意，因为国税局掌握的资讯愈来愈齐全，很容易被重新认定。日前有民众就被国税局以银行资料勾稽，逮到原始买卖契约未将房地分开计价，最后遭补税300多万元。

一位方姓男子92年以拍定价2,700万元，向法院拍定取得一处房产，（房屋1,040万元、土地1,660万元，房屋价格占总价比率38.51％）。之后他在108年以总价7,800万元，把房产卖给一家资产公司。方男申报109年度综所税时，以不动产买卖契约书上已区分房屋及土地价格，申报出售房屋收入1,100万元，减除必要费用及成本1,052万余元，财产交易所得约48万余元。

之后，高雄国税局认为，方男申报的房屋价格占总价的比率只有14.1％显然不相当，于是向买方资产公司的贷款银行，查调办理设定抵押贷款检附的不动产买卖契约书，获得银行回复合约书并未划分房屋及土地个别价格。

另外，国税局也发现，买卖双方共签了3次买卖契约，3次签约原议定价款都没有区分房屋及土地价格，买方也仅配合换约事宜。国税局于是以房地买进及卖出总额的差价，按出售时的房屋评定现值占土地公告现值及房屋评定现值的比例，计算房屋的财产交易所得977万余元，归课方男109年度综所税后，要求方男补缴税款300余万元。

方男对此不服，跟国税局打起行政诉讼。法官最近审理后认为，105年1月1日以前取得的房屋及土地，采房屋、土地分离课税，其中土地部分因已课征土增税，所得不计入所得税的税基内。

但社会一般交易习惯里，出售不动产都是将房屋与土地一并出售，交易计价过程也涵盖房地整体价格，因此容易使卖方试图透过法律概念的操作，在同一笔收益中，增加土地获利的比例，减少房屋获利的比例，借此减低所得税的负担。

由于方男买卖时确实未区分房地价额，无法具体认定房屋卖出价格，因此，国税局依「出售时」的房屋评定现值占土地公告现值及房屋评定现值的比例，计算房屋财产交易所得，并无违误。