赖正镒：高龄购屋改写房市5大趋势

赖正镒说，之前劳基法规定65岁要强制退休，最近才刚松绑这规定，他觉得真的是顺应少子化后劳动市场人力短缺需求，将有很大的助益，他自己虽67岁，但依旧活力满满，「要做到不能做为止」，意味劳动市场量能持续下，房地产也会有新契机。

据金管会最近发布统计，截至2024年6月底为止，国银以房养老核贷件数累计达8302件、核贷额度达472亿元，与去年６月底7222件、核贷额度411亿元作比较，两数据年增都达15％。

另根据财团法人金融联合资讯中心房贷流量统计资料发现，近十年申办房贷的平均年龄愈来愈高，2014年Q1时30岁到35岁是房贷主要族群，但10年后的今天，根据2024年 Q1平均年龄增加5～10岁，也就是35～45岁成为申办房贷比例最高的主力购屋族群。

依2014年Q1～2024年Q1的房贷案件流量分析，房贷案件平均增幅为41.7％，今年Q1房贷申办总件数54,811件，贷款年龄以35～40岁10,004件最多、其次是40～45岁10,002件，与2014年Q1相比，民众买房年龄明显有延后现象，值得注意地是，随着房市置产热潮以及退休年龄的放宽，原本65岁以上到80岁的银发族，申办房贷比例也正在升高，近十年案件增加一倍以上，达到131.9％。(详如附表)

乡林不动产研究室表示，过去房贷利率高，且还款年限仅20年，但现在房价急涨、买房不易，购屋主力年龄也有延迟趋势，购屋主力的高年级化，最主要是房价逐年上扬、自备款也变高，买房准备时间随之拖长，甚至已经有银行提供55岁以上银发族购屋贷款方案，还将还款年限随之放宽为30年。

这十年来，单身族群愈来愈多，晚婚或单身族购屋需求受到递延，他们口袋深，后期以置产来创造被动收入，作为理财重要一环，房市收益佳，尽管老人经济自主，但现有房子过旧，就兴起老屋翻修的念头，或者是40、50年屋龄的旧屋，考虑到居住安全，同意危老或都更，小基地都更或危老案将大增。

赖正镒说，国人平均寿命已提高到80岁，如果是身体健康，在65岁以后，保持适度的工作量，反而是很好的安排，因为有持续用脑，避免脑部退化出现健忘症或失智，而且现代的老人退休后，因为子女跟孙子也都已经有自己家庭跟生活习惯，不见得会想跟长辈住在同一屋檐下，所以适合老人家居住的两房产品，绰绰有余，将来两房产品会更多更热卖。

此外，虽然父母子孙不同堂，但还是可以选择住在同一社区或邻近社区，反而感情会更好，像乡林目前在云林斗六的建案「乡林云峰」，有四成已购客户是帮父母买一间，另有三成是父母亲出钱自己买一间，然后帮子女出资头期款或自备款，为的就是一家人不要离太远。

和孩子住同一社区不同户之外，还有部分银发族因为是顶客族或是孩子在外地就业，也会考虑和朋友一起当邻居有个照应，人生的下半场，随着年纪、健康与生活型态改变，原本健步如飞者也可能考量行动力和安全性，需要搬迁至有电梯和物业管理的新的处所居住，因此有建商瞄准友善全龄宅、银发养生村概念的住宅市场作开发，来满足老人居住需求。

此外，「以房养老」的信托观念也逐渐普及受到重视，银行对大龄购屋者贷款条件有所放宽，让年长者或银发族经济蓄势爆发。政府近年大力鼓励银行开办「商业型以房养老贷款」，拥有房产的高龄者对于未来退休后的安老、疾病或长期看护费用等固定支出相对有保障性，也将催促另一波新的购屋动机。