购屋族注意！新制上路改写房市规则

健全房市政策陆续登场，从限贷、《平均地权条例》陆续上路，严格控管预售屋，再到囤房税2.0、虚坪改革，若全部上路，台湾房市结构将有重大改变，买房不得不慎。（图/财讯提供）

根据《财讯》报导，高房价惹出民怨，健全房市政策一波接一波。继《平均地权条例》及租金补贴2.0方案上路后，又传出最快将在2024年7月实施「囤房税2.0」；此外，内政部也有意推动公设比降至25~30%的「虚坪改革」。虽然两案都仍待讨论，有可能要等到明年立法院改选后才有机会排入审议，但一大串房市改革措施，到底会对房市产生多大影响？

所谓囤房税，就是房屋税，意指除自住房屋外，拥有1间以上非自用房屋所征收的税率；政府计划提高非自用住宅的税率，从原本的1.5至3.6%，调升为2至4.8%之间，并将统计方式改为全国归户。

置产族转向　自住客好议价

《财讯》报导指出，其实囤房税已行之有年，但原本房屋税属于地方税，过去各县市订定的税率不一，甚至有些县市并未制定。因此这次中央强制规定地方政府必须制定差别税率，原有税率也要提高，因此称为「囤房税2.0」。

房屋税计算税基项目中，「构造单价」是最重要关键因子。所以当2015年台北市大调30年未动过的房屋构造单价时，业内就试算过豪宅房屋税，当时刚完工的敦化南路1段、市民大道口「敦南枢苑」，房屋构造标准单价为62314元，对比2005年完工的「仁爱帝宝」为29653元，以自用税率试算，「敦南枢苑」1年房屋税高达140万元，而「仁爱帝宝」仅43万元。由此可见，新建案将成为重灾户。

高源不动产估价师事务所所长陈碧源指出，「囤房税2.0」上路后，会产生3个重大影响。

《财讯》分析，首先，对于购买者来说，未来房屋恐「新不如旧」。由于新屋的房屋税比旧屋高出许多，即使旧屋「税率」再高，但随着房屋构造标准单价会折旧，「房屋现值」下降，未来新、旧屋的囤房税可能差距拉大。住商不动产企研室执行总监徐佳馨举例，台北市大安区某老旧公寓，1年房屋税仅1万元，假设税率拉高到4.8%，乘以4倍，也才4万元。因此不论是对自住或投资客来说，都可能会直接影响购买新屋的意愿。

第2，建商新屋去化能力降低，自住客议价空间变大。不可否认，过去台湾人很爱买房置产，一直是建商新建案的主力；未来一旦囤房税上路后，置产客下手标的转向旧房子，新屋市场供需将受到冲击，新屋的交易量不仅可能下滑，价格再大幅上涨的空间也已经不大，自住客甚至因此会有较大的议价空间。