美REITs获利上修 买点浮现

预估2023年REITs产业获利成长

今年全球经济面临俄乌战争及通膨的威胁，但美国REITs业绩仍缴出亮丽成绩单，今年获利达高峰，预估获利成长率持续上修至新高14.3％，明年获利成长率估计仍有将近6％持续正成长，目前评价仍在较低的位置，高现金流与稳健性将开始吸引长线资金，投信法人建议第一季前拉回逢低可分批布局，掌握明年涨升行情。

台新北美收益资产证券化基金经理人李文孝指出，预期美国经济将逐季下滑至明年第一季触底，之后再逐季回升。估计美国核心CPI持续由5％下行至年底约2-3％，Fed升息终点落在明年第一季约5％～5.25％机率最高，进入第四季甚至有机会进行预防性降息，有利REITs产业上涨攻势。

分析美国REITs各次产业展望，5G基地台方面，长期发展佳，获利与成长均稳定，主要是当规模经济提高，通讯电塔产业是资本投报率较高的事业，ROI可从5％提高至25％，每个世代投资循环近20年，5G才刚开始而已。

资料中心部分，尽管科技业进入削减资本支出，市场对资料中心业者前景大幅转悲观，但数位化经济仍将持续推动资料中心长期需求，预估2022～2026年成长幅度保持10％；旅馆业方面，在全球解封下，旅游与商务活动快速恢复，住房率与每晚房价均持续上升，旅馆业获利迅速恢复，平均每晚住房金额价格第四季年成长达20％，目前产业评价仍在较低水准，未来潜在报酬高。

群益道琼美国地产ETF基金经理人李钰涵表示，联准会升息抗通膨导致美国房贷利率飙升，使房地产市场今年来也遭受升息冲击，整体来看，住房供应依然吃紧，待售物件比去年大幅减少，房市热度仍存在。

从财报表现观察，第三季整体REITs同店营收成长8.8％，较上一季有所放缓，但工业型REITs第三季同店营收成长9.1％，优于上一季，也优于整体REITs。

工业型的承租率为97％，高于历史水平，显示出工业型REITs营运获利前景强劲。后市来看，基于REIT资产获利来源大部份为收取租金为主，如电塔出租给当地电信商、厂房租借仓库、商场购物中心等都属于租金范畴，且5G、云端、基地台、资料存储都是刚性需求，且可取代性低，收取租金更加稳定，表现值得关注。