平度打造“品”字商圈 老城区再添大型购物中心
9月25日，利群集团平度购物中心将开门纳客 ，伴随着平度旧城的改造、新区的崛起，旧城新区的住宅小区附近也出现了许多像利群集团平度购物中心这样的商业地产 。而仔细梳理平度商业地产的脉络，不难发现“新”与“老 ”的完美交融，平度新旧商圈也在重划版图。一方面，未来潜力较高的新型商圈，因为较低门槛和投资预期，开始成为市场新宠；另一方面，成熟老牌的中心商圈，由于区域资源优势，使得其增值、避险能力在当下瞬息万变的市场环境中，得以充分体现；而在“群雄逐鹿”的核心商圈内，将带给市民更好的购物体验。
今年49岁的平度市商务局商贸科科长赵智彬，从2004年就调入了商贸科工作，10年来，他见证了平度商圈不断扩大的过程，他介绍，依据《平度市城市总体规划(2012～2030)》确立的“ 两轴两心六组团 ”的城市空间布局结构，考虑平度市商贸流通业和网点现状及发展需求，确立平度市商贸流通业和网点规划总体布局结构为：“ 一核两心七节点”。其中“ 一核”是指中心城区的“市级商业中心”，主要包括北部老城区商圈、南部新城区商圈、西部火车站商圈，三圈联动构成“品”字形商贸格局。
而北部老城区商圈是在原有商业繁华区域的基础上，通过旧城改造实现优化升级的综合型商圈。主要包括以北方国贸、帝王、维客、商业街为中心的西北部商业区；以利群购物广场、佳乐家超市、尚街为中心的东北部商业区；以大润发 、苏宁电器、华达金街、苏州路名品服饰街为中心的东南部商业区；南部新城区商圈以在建的圣达商务中心为核心，规划形成以生态商务区为中心，以商务为主兼具商业的生态商务型商圈。主要是以潘家疃商业综合体、化肥厂改造片区商业综合体、水岸豪庭、星光华府、龙宇上城等大型社区为中心区域。南部新城区商圈涵盖生态商务区和经济开发区，向西辐射同和街道；西部火车站商圈以平度火车站为中心，在西部规划建设一个辐射平度乃至周边地区的陆路商贸物流集聚区。主要包括西部专业市场群，在建的豪德商贸物流园区以及规划中的铁路仓储物流园区。“从这个" 品"字形商贸格局中，我们不难看出近年来平度商圈版图不断扩大的过程，但各种设施配套齐全完善、人气聚集程度高的还是北部老城区商圈，其他商圈的发展还需时日。”
群雄逐鹿，北部老城区商圈竞争激烈
虽然新兴商圈不断涌现，但记者发现，平度城区中心的商业地产却一直是平度市民关注的焦点。根据平度市人民政府公布的平度市商贸流通业与网点规划(2013～2020)，在北部老城区商圈这块弹丸之地内，它被称作中心商贸区，其规划范围是青岛路以北、人民路以南 、郑州路以东、杭州路以西的合围区域内。在这个区域内，不仅汇集了维客、北方国贸、大润发 、佳乐家、利群几大商业巨头，还容纳了胜利路商业步行街、苏州路名品街，以及帝王购物广场、新时代商厦 、服装大世界等大大小小数千商家。9月25日即将开业的利群集团平度购物中心更是大手笔投入，建筑面积约21.9万平方米，包括大型购物中心、商业步行街、娱乐休闲 、酒店、居住等综合性功能，建成后将成为平度市新兴的现代化休闲购物中心及中高档居住区。
从销售数据来看，北部老城区商圈内现有几大商超的竞争也非常激烈。截至2014年8月底，北方国贸今年累计销售额达13099.37万元，与去年同期相比同比上涨3.17% ；维客15963万元，同比下降13.49%；佳乐家12368.6 万元，同比下降13.01% ；大润发 10689万元，同比增长12.51%。“相信利群开业后，圈内的几大商超的销售数据也会发生明显变化，要在激烈的竞争中获得好的销售成绩，必须在提供物美价廉商品的同时提供优质的服务，这对于提升消费者的购物体验与档次，是非常有帮助的。”赵智彬表示。
记者了解到，作为平度中心商圈代表之作的龙腾·天下城、平度·万科城以及鼎峰·瑞平中心等项目，其商铺、写字楼等产品一经推出便受到了平度购房者的热烈欢迎。而在赵智彬看来，中心商圈“强”就强在综合实力的整合与聚集上。以平度·万科城为例，该楼盘布局的“ 10分钟中心商务生活圈”内，有多条公交线路从此处经过，平度市人民医院等多家医院提供高水平医疗服务，还有平度市实验小学、杭州路中学、朝阳中学等优质教育资源。
此外，城市中心商圈坐拥成熟的消费群体、庞大的购买力和黏性极高的购买行为，是几乎不可复制的天然优势。而在宏观政策走向更趋不确定的今天，中心商圈因为承载了更多生活在这个城市中人们的理想与追求，因而具有更佳的避险属性 。
未来商圈空间布局更加合理
近年来，随着平度旧城改造工程的推进以及新区建设的发展，不少以前在乡镇工作、生活的居民都搬进了城区。然而一些新发展区域，居民日常所需的餐饮、娱乐、休闲、购物等商业配套却尚不成熟。
“2009年，我在这个小区购买的房子。当时看房子的时候，就发现附近连一个像样的吃饭的地方都没有。”在紫云水岸小区居住的王先生感慨到，而随着紫云水岸附近住宅市场热度的不断攀升，其商业配套也在逐步完善。“后来这附近有了超市，也出现了餐馆饭店，逐渐变得热闹起来。”记者了解到，目前，该区域的商业业态正逐渐走向丰富，小型商业体、社区商业街等无不体现着商业配套的逐步完善。而现在，海悦城市广场的入驻，更为该区域商业配套的完善带来了一大助力。记者获悉，海悦城市广场项目建筑面积近10万平米，其中地上部分由一栋两层超市和2～3层商业风情街建筑组成，地下部分为精品街区—1街区。项目二期还将建设五星级酒店、酒店式公寓等多种商业业态，成为10万平米时尚主题购物、休闲、娱乐目的地，颠覆传统商业模式，为平度市民带来全新的国际化购物模式。
除此之外，在城区东部随着上城府第等小区的建设，该区域也出现了一些精品商业地产。记者了解到，由山东创业房地产开发有限公司投资兴建的上品广场项目也于近日推出了。该项目分两期开发，一期工程为甲级写字楼和高标准四星级酒店，内设各类会议室、宴会厅、客房、SPA 养生健身馆等 。项目致力于打造集行政、办公、上午、宴会、餐饮、住宿、会议、休闲等多种功能为一体的地标性建筑，成为平度城区东部的CBD。
而紫云水岸、上城府第附近区域的商业需求，只是平度城市发展的一个缩影—城市居民以及新兴的居住片区对于新兴商圈的成型，具有强烈的需求。居民聚居区对于商业配套的需求，是精品商业、特色街区、社区商业涌现的根本原因。“十年前，平度住宅价格每平米不到1500元，如今均价基本在4000元上下。而商铺十年前的价格普遍在2000元/平米左右，现在，市中心最普通的都要一两万一平米。”市民刘先生感慨到，在目前的形势下，做商铺比纯做住宅“更能赚钱”。记者采访中也发现，除了对中心商圈的关注以外，不少购房者都表现出了对新兴商圈的浓厚兴趣。他们不但要强调租金的收益等 ，立足长远 ，用发展的眼光看待商铺投资，更加注意未来区域的规划发展。
“平度未来的商圈发展规模将持续扩大、商业业态将转型升级、商业特色优势更加明显，空间布局更加合理，到2015年，全社会消费品零售总额达到376亿元……”赵智彬描绘了平度商圈未来发展的蓝图，他表示，目前人民路、青岛路、郑州路、苏州路合围范围内，已培育形成了一个以大型商业综合体和购物中心为主的市级商业中心，利群、北方国贸、大润发、国美电器等大型商贸流通项目已建成营业；胜利路、苏州路、扬州路、徐州路、尚街等市级商贸街人气渐旺……
在发展规模上，而随着平度镇(街道)区划的调整，城区面积由252平方公里增加到719.9平方公里，人口由25.9万人增加到44.7万人，城区消费市场进一步扩大，中心城区的“市级商业中心”将逐步形成功能明确、特色鲜明 、层级合理的商品流通网络及若干商业特色街区。在商业业态转型升级上，基本形成百货店、购物中心、超级市场、连锁便利店、专业店、仓储式商场、商品市场等不同功能、不同形式互为补充的商业业态。到2015年，在现有基础上，引进2～3家大型超市和3星级以上酒店11～15家；建成1家以上年销售额超10亿元的大型商业综合体。2020年，新增2～3家5星级酒店，建成3家以上超过10亿元的大型城市综合体，建成3处交易额30亿元以上的专业批发市场。文/图 本报记者 邬明洋（署名除外）