日本置产正夯 布局需稳健

信义房屋不动产株式会社社长王茂桑。（信义房屋提供／王莫昀台北传真）

时序进入12月，在检视过去一年成果的同时，也要积极为新的年度做规画，趁此之际，与大家分享身在日本的我是如何看待已很火热的日本房市。

不动产调查公司东京KANTEI统计，东京23区的中古屋平均价格已连续6个月突破1亿日圆，「亿宅」在东京都心几乎已是常态，所以有人开始担心东京房价是否已经触顶？接下来在日本置产的人是否就要成为被割的韭菜？房价泡沫是否会再度出现？日本政府是否会出手打房？然而，市场的变化没人能轻易断言，但必须要了解，从多方收集数据资料、以客观角度分析，才是置产投资的正确之道。

首先是人口的增减与流动，因为不动产的利基点在于居住人口是否稳定，若有充分的移入人口，住宅的需求便能维持。日本因少子化以致总体人口减少是不争的事实，但关键在于细看人口的流动就能发现，东京、大阪等一线城市的人口除新冠疫情期间增加趋缓，其他时期甚至到现在人口都是持续增加当中，从日本总务省的住民统计结果来看，东京23区与大阪市的迁入人口是全国最多的前2名，且主要集中在15～64岁之间的主力劳动就业年龄层，更突显东京与大阪具备国家重点发展的优势及长期的人口磁吸效应。

国际旅游恢复后，相信很多国人也感到这几年东京与大阪出现明显变化，我因为工作需要很常在这两个都市间往返，但即使长住于此还是很惊讶这两大城市样貌总是不断在改变，例如我们公司所在的新宿，是以车站为起点向外围扩散进行开发，每次经过正在施工的地区，都不禁想像它未来会是什么样子；而涩谷车站周边陆续有新的商业设施大楼开幕启用，就像永远都充满活力与新鲜感、不停在进化；搭新干线到达新大阪站后，都会顺道去梅田走走，新开幕大楼建筑和大片绿化环境，让人耳目一新，而让人期待的还有2025年大阪关西世界博览会，这场国际盛会势必让全球更认识大阪及这座城市发展潜力。

今年在日本有个比较大的变化是日本银行取消负利率政策，各银行开始调升利率，也有部分人士因为担心利率调涨所以暂缓购屋的计划。目前政策利率维持在0.25％，执政党弱势情况下，一般认为未来升息的难度将会提高、升息的速度也会放缓，这对不动产投资而言可能就成为利多，加上日圆汇率宽松政策评估仍将持续，以台湾客户来说，就可以将购屋预算提高，进而选择地段更好或面积更大的物件，为自己的投资加分。

在开启对新的一年想像后，总是对未来充满期待，面对置产投资的国际化，我们更应以稳健布局为基础，随时了解市场资讯与变化，才能为自己掌握与开创更有利的机会。