上半年商办用房开发投资下滑 土地成交处近年低位

本报记者 夏晨翔 北京报道

近日，中指研究院发布《2024中国商业地产发展白皮书》（以下简称“《白皮书》”），指出在增量市场上，2024年上半年，全国商办用地供求规模处近年来低位，商办用房投资、新开工同比均下降，销售同比小幅增长，头部企业投资布局进一步收缩聚焦核心城市。

《中国经营报》记者了解到，1—5月，全国商办用房开发投资额同比下降9.7%，新开工面积同比下降26.4%，销售面积同比微增0.5%。

而在存量市场，商铺和写字楼租赁需求均延续温和恢复态势，上半年商铺租金涨幅收窄，写字楼租金仍下跌；大宗交易市场保持一定活跃度，一线城市商办资产仍最受投资人青睐。

投资与开工双降

《白皮书》数据显示，今年1—5月，全国商办用房投资、新开工同比均延续下降态势，销售面积同比保持平稳。

具体来看，1—5月，全国商办用房开发投资额为4493亿元，同比下降9.7%，新开工面积为2741万平方米，同比下降26.4%，销售面积合计为3071万平方米，同比由2023年年底的下降11.1%转为小幅增长0.5%。

其中，商业营业用房开发投资额为2800亿元，同比下降12.2%，降幅较2023年年末收窄4.7个百分点，企业投资意愿仍偏弱；新开工面积为1919万平方米，同比下降27.0%，降幅较2023年年末扩大6.6个百分点，企业开工情绪偏低。

办公楼开发投资额为1693亿元，同比下降5.1%，降幅较2023年年末收窄4.3个百分点；新开工面积为822万平方米，同比下降24.9%，降幅较2023年年末扩大6.4个百分点。

在销售方面，今年1—5月，全国商业营业用房销售面积为2192万平方米，同比由2023年年末的下降12.0%转为小幅增长1.8%，但增幅较今年1—4月收窄；办公楼销售面积为879万平方米，同比小幅下降2.5%，降幅较2023年年末收窄6.5个百分点。

商办土地市场上，今年上半年，全国300城纯商办用地推出面积为4778万平方米，同比小幅增长2.1%，成交面积为4177万平方米，同比小幅增长6.2%，土地供需规模均处近十年低位。

其中，一线城市因推地较少，商办用地成交量有所下降。上半年一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为147万平方米、161万平方米，同比分别下降35.9%、38.3%。

二线城市低基数下同比有所恢复，上半年二线城市商办用地推出及成交面积分别为1701万平方米、1680万平方米，同比分别增长17.6%、25.8%、

三四线城市商办用地推出面积为2930万平方米，同比小幅下降2.5%，成交面积为2336万平方米，同比基本持平。

供大于求态势未改

在存量市场方面，《白皮书》指出，商办租赁需求温和复苏，但供大于求态势未改，头部企业强化运营能力实现稳健经营。

相关数据显示，截至5月，全国3万平方米以上已开业购物中心总数约6400个，总建筑面积约5.6亿平方米。

从购物中心分布来看，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）已开业购物中心数量约3800个，总建筑面积约3.3亿平方米，占全国购物中心存量比重约60%，其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多购物中心，其他城市群仅部分核心城市商业发达。

值得一提的是，随着上半年消费市场总体延续恢复态势，餐饮消费表现优于商品零售，服务消费需求增强。

《白皮书》指出，根据对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.37元/平方米·天，上涨0.09%，涨幅较2023年下半年收窄0.01个百分点；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.17元/平方米·天，上涨0.25%，涨幅较2023年下半年收窄0.07个百分点。

此外，2024年以来，宏观经济平稳运行，企业经营主体活力保持恢复态势，重点城市写字楼市场信心有所提振，写字楼租赁需求延续恢复态势，尤其是人工智能、生物科技等高新技术企业租赁需求有所回升。

不过，《白皮书》同样指出，租户对写字楼价格仍较为敏感，业主通过以价换量方式降低空置，重点城市写字楼租金整体仍下跌。

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2024年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米·天，环比下跌0.29%，跌幅较一季度收窄0.18个百分点，上半年累计下跌0.76%。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）