商用不动产三大转折及三高挑战

高力国际业主代表服务部董事黄舒卫。（黄舒卫提供）

2022年遭逢暴力升息、通膨、疫情反复、去库存等波折，房市虎头蛇尾从第2季开始转淡，部分区域甚至出现交易量连月、年跌4成的惨况。商用不动产在通膨垫高收益回报，以及布局中长线发展的正面心态下，交易总额约1307亿元，年减13％，但对比土地交易腰斩、住宅动辄2成以上的衰退，仍是韧性十足，惟未来有三大转折，值得注意。

首先，投资区域、策略、产品的偏好改变。从前瞻基础建设计划引领的轨道经济、城乡发展，再到中美贸易战后的全球供应链重组，开启台湾地产开发版图南移的趋势，尤其在疫情爆发后，资金行情如星火燎原，土地投资连3年交易量都破3000亿天量。

然在央行、金管会从2021年重启信用管制，再加上《平均地权条例》修法，前后夹击，逼使高杠杆投资减少，由重划区、预售屋叫牌的市场已经翻转。开发商取而代之的策略是重回蛋黄区合建或地上权市场，避开土地融资管制及住宅信用管制的红线，同时抢进可创造稳定现金流的商用地产。

其次，北市商办市场正式进入调适期。高力国际统计台北市去年第4季的顶级办公室、A办、B办租金齐创新高，主因过去3年青黄不接，累计新增净供给微增3％，顶级大楼需求空置率仅剩2.57％。从供给面来看，市场仍处于一屋难求、供给紧张的房东市场。但过去5年，电商、加密货币、新能源、高科技制造业、金融、新创等需求快速扩张，加剧租赁市场失衡，因此租金上涨动能明显是由旺盛的「需求推动」。

惟商办市场在今年之后将出现转折点，未来2年则由「供给拉动」过渡。台北市新大楼将陆续完工，市中心包括富邦A25、远雄大巨蛋、皇翔北汽等合计约有7.4万余坪顶办规格规画的商办，将投入市场，势必拉擡各商圈平均租金的成长，租赁租金进入「供给拉动」的阶段，两年后蛋白区崛起，将进一步开展价格修正的新挑战。

最后，观光、零售市场洗牌。国境解封，短期营收颇有逐底之势，但升息涨租、劳动力短缺、消费习惯改变等营运压力反扑得更快、更强，眼看全球密度最高的百货商圈—信义计划区的一南、一北都要换上新招牌，中南部却要迎来新的大型商场开幕及后续花开遍地的投资。显见高科技投资的涟漪效应，触动区域市场转骨，也刺激服务多元化。旅馆业也在一波老旅馆投入改建后，出现新品牌、新平台霸主，拉大竞争优势及市场份额，俨然疫后才是弯道加速、汰弱留强的关键。

商用不动产面对高供给、高成本、高竞争的红海局面，已非过去建商眼中的另类市场或传统投资、营运机构的擅场。如何精准定位、合理规画、有效招商、稳定营运、智慧管理，将是致胜关键。