深度起底广州别墅市场：市中心别墅即将断货！
来自内地的富商谢炳（化名），想在香港买一套自己的Dream House。他的心理价位是10亿港币以上，在山顶，能够俯瞰维多利亚海景。
但几个月下来，他发现并不容易。他的代理告诉他，“再不抓紧，就又买不到了”。而这位代理的这句话，还真的不是“催单”，而是讲了真实情况而已。
“山顶超级豪宅供应近乎为零的状态，买一栋就少一栋了。”这也是谢炳们遇到的共同问题。一旦山顶有豪宅放盘出来时，就会有大量标书蜂拥而至。香港超级豪宅一般都是以招标模式进行售卖，也就是并没有公开的市场价格，通俗来讲，就是看谁出的钱多，价高者得。
一年前，有“重庆李嘉诚”之称的中渝置地主席张松桥，先后豪掷15亿和51亿购入了山顶的两套豪宅，合共花了66亿，这是普通人数辈子加起来可能都不敢想象的一个天文数字。
香港半山豪宅被疯抢，其实并非特例。这两年来，类似于香港半山豪宅的这一类占据城央核心地段、同时具备自然景观资源、供应极度稀缺的顶级豪宅无一例外受到追捧。
在广州市场同样如此。
来自第三机构的统计数据显示：这两年，一手市区别墅都是呈供不应求的势头。
最不差钱的是2016年。当时，由于天河奥体牛奶厂板块集中推货，广州市区别墅的供应量飙升到1564套，结果同一年就卖出了1812套，基本把余粮都扫光了。
而2017年，市区别墅严重缺货，新增供应量仅107套，但就在这种情况下，全年还是卖出了530套。也就是说，连续两年，广州市区别墅的库存都在持续萎缩。
不信？来看一组数据：
配图：数据来源：中指院
时间来到2018年，虽然众多高端项目涌现，搅动市场风云。然而，真正的城央墅却始终是一墅难求！
高速发展的经济形势下，催生了一大批富豪新贵。广州高收入人群正呈指数级增长。胡润研究院报告显示，在全国千万资产高净值家庭数量排名中，广州以63500户位列第五，增长率高达10.9%，远超香港和深圳！
需求逐年攀升，供应却是捉襟见肘。可以想象，广州高收入人群和高端豪宅之间仍有难以匹配的矛盾。
货源不足，价格自然是居高不下，这当中，犹以城央别墅为甚。
“城央别墅”中的“战斗机”：城央独栋别墅
城市作为资源集合地，让人趋之若鹜。土地本身是不可再生资源，别墅作为最为高端的居住形态，更是依托产品特质，中心资源等优势成为“升值之王”。在“禁墅令”大背景下，城央别墅已经不可逆转地成为绝版稀缺产品，成为城市贵族追求的至高生活情怀。
而假如要论“稀缺中的稀缺”是哪一类产品，那则非城央独栋别墅莫属了。
在“禁墅令”之前，其实早有禁止开发独栋别墅的“禁独令”，也就是说，独栋别墅是比普通的别墅更早被截住了供应的产品类型。
正是如此，目前市场的独栋别墅，多供应于二手市场。而在一手楼市中，仅存无多的独栋别墅，多位于郊区在售时间较久的大盘，而位于市区的一手独栋别墅还有多少，基本是可以用十位数来计算了。比如位于白云区南湖的新天·半山墅，有40来栋独栋别墅；天河帝景山庄有几套独栋别墅尾货，可以说是真正的凤毛麟角。
由于正是稀缺中的稀缺，舒适产品中的最舒适，城央独栋别墅比起联排别墅，升值更加惊人。
来看最近的一宗放盘信息：
这套1.3亿的独栋别墅，位于珠江新城，产证面积为408平方米，单价约为31.94万元。据媒体核实，价格是真实的，目前是外国人住着。
据了解，这里的二手独栋豪宅最高曾挂出将近53万/平方米的价格。所以，其实最近这个放盘价格并不贵。而相比于这个售价，也许更令人尖叫的是下面这组数据：
2003年开盘的珠江别墅，当时售价仅为2万/平方米！升值高达26倍！
由此可见，城央别墅、尤其是城央独栋别墅的价值是真的不可估量。
“买山顶豪宅对于这些内地有钱人来说，更多是一种身份的象征”，来自香港顶级豪宅市场的中原地产负责人说，30多年以来，山顶（The Peak）一直都是香港的超级豪宅区，能够买一套山顶的豪宅，意味着拿到了进入“香港富豪圈”的门票了。
那么，问题来了，怎样的顶级豪宅才能经受时间的考验，能成为历久弥新、富豪们都不舍得放出的“藏品”呢？或者换一句话来说，都是别墅，怎样的别墅才能算是真奢侈、真别墅？
判断别墅价值至少有三个标准：
1、地段、地段、还是地段
李嘉诚的这句名言，放在所有房子都是适用的。地段价值是判断房产价值的重要标准。有没有一个好的地段，价值可以说天差地别。香港半山豪宅之所以天价，是因为其不仅位于大都会的核心地带，还拥有城央稀缺的自然资源，既繁华又宜居，此两者的加持，才让这里的顶豪含金量无以伦比。
毕竟，一个位于中心区可常住、又能拥有山水资源的别墅，在使用价值与持有价值上都是最高的。
相比于直观的地段价值，容积率指标很多人并不了解，也会忽略掉。然而，这也是一个仅次于地段之后最重要的条件。
为什么这么说？
首先你必须知道什么是容积率？容积率为总建筑面积与用地面积的比率。通俗地理解， 这是一个建筑密度的指标。我们到了山清水秀的地方，会觉得舒服，是因为容积率低。如果到了密密麻麻的石屎森林，这里的容积率肯定非常高。
容积率直接影响舒适度、隐私等等。但是，由于土地资源的稀缺，目前低于1的容积率已不再批出。去年11月，广州出让了一块番禺草堂地块，引来碧桂园、保利、万科、招商、龙湖、华润、合景泰富、五矿、荔园、同创等房企争抢，就是因为这块地块容积率仅1.01，是广州近五年的出让的宅地中，容积率最低的一块，后来，五矿以楼面价30711元/平拿下，成为当时的“地王”，可见“容积率”是多么值钱！
低容积率意味着开发商做别墅的发挥空间，否则舒适性与高隐私无从谈起。所以，业内人士判断一个项目是否为真正的顶级别墅，就常常用一个指标简单粗暴来界定，就是看容积率。
严格上讲，容积率高于1的别墅，都很难算是真别墅。
由于土地资源越来越稀缺，政策管控越来越严格，容积率指标也越来越高，所以现在市场上建别墅都是“螺蛳壳里做道场”。我们可以发现很多有趣的现象，比如目前市场上，不少别墅都把地下空间越挖越深，有些别墅甚至挖到地下三四层，赠送面积高得令人心动。
但是真正行内人士便知道，如果说这是产品创新的话，毋宁说是开发商的无奈之举。
毕竟现在地价越来越贵，有些地块必须开发豪宅才有可能回本，而事实上，这些用地在先天环境上未必适合做别墅，比如先天自然环境一般，比如容积率已经高达2以上了，这决定了，在这块地上其实是无法做大花园，也很难做出一种很舒适、开扬的空间，那么怎么办呢？只能挖空心思在有限的用地指标里做“产品创新”——做地下室、做超大赠送空间，而这个，又往往是最直接、也是打动市场最有用的手法了。
但是假如一个别墅，具有超大花园，同时具备低密度的自然环境，在价值上，是远远胜于超大地下室的。
这很好理解，在土地资源越来越稀缺的背景下，一栋别墅拥有多少“天”，占有多少“地”，是价值的第一指标。
而被用地掣肘所倒逼开发的超大地下室，可以是加分点，却非核心价值。地下空间，说到底都是可替代的资源。同时，地下室也不是越大越好，因为其实际使用率并不高，同时，再如何创新，也无法完全规避采光通风不良等短板，并不是太适合南方的气候条件，相比来说，地下空间不如大花园更亲近大自然，也不如大花园含金量大，所以购房者在选择别墅产品的时候，一定要把握这些价值的“要害”。
以上三个维度，乃是判断是否真别墅的最重要标准，这三个标准互为作用，同时具备此三者的豪宅绝对可称为真豪宅。
当然除了这三个硬标准之外，还有一些更软性的标准：比如“选房选邻”，是否拥有一个更纯粹的居住圈层？是否位于传统的豪宅区位？开发商打造的产品细节是否尽善尽美等等，这些也是非常重要的。
目前，北上深主城区的别墅都以亿元以上为计算单位了，千万级的城央别墅已经基本消失。而在广州仍有千万级别的城央别墅在售。这对于城中富豪来说，是一个信号，更是一个难得的机会。如何把握住，还需好好甄别！
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越秀受威胁！郊区也有这些新名校
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