银行鉴价变保守 首购族降低预算

政府打房，银行鉴价改弦易辙，房贷成数因此减少约一成。（本报资料照片)

2022年六都住宅购屋总价带分布

政府打房，银行放款更趋保守，业界透露，之前银行鉴价以实价登录最高价估算，现在转以一年实登均价鉴价，房贷成数因此减少约一成，也促使不少首购族降低入手目标价。巿场人士透露，现在台中可看到不少民众将购屋预算降至总价千万以内，这类低单价、低总价产品，买气稳定，去化速度相对较快。

敦璟开发不动产仲介经理蔡鸿霖表示，央行升息利率攀升，贷款成数降低，除政府限缩房贷规定外，银行对房子的估价方式也改变，不如以前那么乐观，以前银行会依照实价登录的最高价认定，现在银行则以一年内的平均值来估算，以致今年买房子要比前两年自备款增加1成多，促使民众可以接受的成交总价下滑。蔡鸿霖透露，近来部分自住客转向购买成熟地区、15年内低总价成屋。

六都购屋均价全破千万

「目前巿场上，首购需求相对换屋、置产稳定！」信义房屋企研室专案经理曾敬德表示，前一阵子巿场有些停滞，但现在买家较愿意进场看屋，主因股巿回稳、央行升息似乎已到尾声，加上去年下半年巿况不佳，积压一些递延的买盘，看到目前巿场相对稳定，重新回来看屋，惟现在不论中古、预售都是低单价、低总价的产品较好销售。

近年全台房价频创新高，根据内政部最新资料显示，目前全台主要都会区中，台北平均购屋总价已经突破2100万、新北也站上1300万大关，就算是桃园、新竹、台中、台南、高雄也都要1000万上下，民众买房压力相当大。

台中千万内成交剩5成

观察2022年实价六都热销住宅总价带分布可发现，台北及新北最热销的总价，已分别有38％、45％是位于总价1000-2000万这个区间，反映出房价高涨下，民众购屋预算不得不往上提。去年仅有桃园、台中、台南、高雄等都会区，民众主力购屋总价还在千万内，占比还有5成、6成，单以台中来看，千万内的成交占比仅剩53％。

对此，元宏不动产加值服务平台研究总监陈杰鸣表示，目前台湾民众面临「薪水涨太慢」与「物价房价涨太快」的困境，特别是10年来全台及主要都会区平均购屋总价增加300至400万，以国民每个月实质经常性薪资不到5万、一年可能存不到20～30万来说，不管怎么打拚似乎都追不上房价上涨的速度，想买房真的不容易。

陈杰鸣指出，在双北购屋对于一般购屋族来说压力最大，北市平均房价一坪高达70万左右、新北也要40万以上，想买间３房产品，北市没有个2000至3000万、新北没有个1200至1800万几乎是不可能的任务。这样的总价光是2成自备款民众就需要花多年时间才可能存到，遑论后续还要揹上上千万的庞大债务，每月光房贷还是会压得购屋者喘不过气来。

陈杰鸣指出，想买房的无壳族，如已存够自备款，不妨可考虑先求有再求好，慢慢由小换大，然后趁这波房市量缩下跌伺机进场，利用誊本情资找寻到急售屋主来便宜买好房。