這波打炒房太猛…房價已經到頂？營建類股還能買？專家全解析

央行日前祭出史上最重的打房管制措施，震撼各界，也让营建类股表现「青笋笋」。图／联合报系资料照片

台湾的房地产市场，一直是经济成长的重要支柱之一。然而，央行日前祭出史上最重的打房管制措施，震撼各界，也让营建类股表现「青笋笋」，另类呼应「绿建筑」。今年以来，表现亮眼的营建股，自七月中央行推动「限贷令」政策后，在资本市场表现就由盛而衰，近两日更受到重击，不少指标个股「全都绿」。部分营建股未来数年获利展望仍佳，但近期受到冲击难免，专家分析，营建股是价值股，投资人可从未来可估算的获利，推断合理股价。

在政府严厉打房下，「建设公司短期的股价表现一定不好」，长期观察营建股，分析师丁彦钧直言不讳。基本上，想要买房的人会预期，房价有没有机会下跌？所以会选择先观望；至于已经买房的人，少部分资金不够的，要再想办法筹钱，或者买预售屋可能就违约了。

丁彦钧说，其实前几波的信用管制都还好，这一波的信用管制非常强烈，「我觉得应该也不会再有第八波，因为第七波其实效果已经很明显了。房价之前一直上涨，现在顶多就是持平，房价应该不会再涨了。」丁彦钧直言，房价已经到顶。认为央行应该不会再有动作，也有可能打过头，「央行说过太紧了会放松，太松了会收紧，至少会先观察一、两个季度。」

至于建设公司，之前买了比较便宜的土地，土地随着房价上涨，预售屋很多都卖出去了，最近一两年建商的获利都会不错。丁彦钧提醒，但是三年后的建案可能现在开始预售，会卖的怎么样就不知道，反正一定会卖的比较慢。

相较于其他类股，目前营建股也没有特别的市场优势，丁彦钧认为，适量投资配置即可，不用持有太多。而近期营建股股价其实已大幅下跌，没有什么特别贵的个股，但是还是可以找到超跌的个股。「例如有公司未来五年加总的EPS，可能还比现在的股价高，明显就是超跌了。」

营建股是价值股，必须要算出公司的价值，把股价与价值比较。丁彦钧指出，第七波的选择性金融管制，对营建股一定造成负面的影响，公司的获利肯定会衰退，股价一定会跌，但是股价跌也不至于跌到零，公司还是有价值的。「所以当它的股价跌到价值以下，就可以逢低买进。」

由于营建股采「全部完工法」认列营收及获利，因此，营建股的获利必须要一个建案、一个建案下去算，丁彦钧建议投资人可以从公司举办的法说会中找寻蛛丝马迹，看每个年度公司有哪些建案完工？销售情况如何？一年一年下去看，就可以算出公司未来几年的获利。

由于营建股的获利有时候高、有时候低，可能今年很多、明年很少，所以要用一段期间的平均，不能只看一年。

理论上，投资人如果能把建案的总销金额、入帐时间，甚至是成本都算清楚，就可以用未来五年的EPS加总后，除以5乘以7。但若是一般投资人不会算未来的EPS，那么可能就用过去五年或是过去十年的获利，例如用过去五年的EPS 除以5，再乘以7，因为营建股的合理本益比约为7倍。大概可以用这个方式来判断，股价是否合理。

至于想买房子的人，不论是投资或自住，可观察指标大概就是成交量与房价。成交量短期一定是下滑的，就要看房价有没有跌，「房价有跌我们就再等啊，还在跌就不要买，一直等到它上涨的时候，也就是翻转的时候，大概就是可以进场的时机了。」

图／撷自远见杂志

（本文出自2024.09.23《远见》网站，未经同意禁止转载。）