仲量：銀髮宅「年輕化」趨勢 有望帶動住宅市場新商機

依据仲量联行策略顾问部及研究部合作首度发表的《台湾银发住宅展望》报告发现，过往银发住宅市场居住年龄主要集中在65岁以上的退休族群，但近年55岁至64岁、具经济能力且可自理的乐龄族群对于银发住宅接受度增加，届退休之 55 岁以上乐龄人口提早规划银发生活，已是现今人口结构下新潮流，银发住宅市场「年轻化」趋势将带动住宅市场新商机。

仲量联行指出，台湾早期银发住宅市场向来偏重于经济弱势族群，属社会福利范畴之长照养护中心之主要提供服务对象为失能长者，老人公寓亦以经济弱势者为优先，目前市场上可提供乐龄长者完整生活服务机能之乐龄住宅产品，相对缺乏。而同样存在人口老化问题之南韩及香港，银发住宅市场脉动可作为台湾参考案例。

自2010年起，南韩各大寿险公司以及饭店业、医药业等大型企业集团纷纷投入开发自营高龄住宅资产，南韩政府也扩大开发「高龄城镇」。

在首尔，两人共住高龄住宅的平均每月生活费用约为每月200万至400万韩圜之间（每人约新台币23,400元至46,800元），另含一笔押金。

香港则预计在2032年将面临逾六万户长者居所的供应缺口，相似于台湾，香港亦有许多经济条件充裕的长者们期望过着更独立自主的退休生活。

仲量联行认为，港府应考虑拨出土地、鼓励公私合作，发展更多「乐龄住宅」，在综合大楼内提供豪华型的住所，并附设护理、医疗、娱乐等养老院或一般私人住宅没有的服务设施，构建成一个对于长者友善、便利之自给自足的住宅社区。随着更多高品质乐龄住宅的兴建吸引长者迁入，将有更多传统住宅单位可望重新投入市场，也有助于缓解香港目前住房供应短缺的问题。

仲量联行指出，从国内行政院主计处及卫福部相关统计数据机交叉分析，55岁以上长者最偏好「和其他人一起住机构」之比例亦在近五年倍数成长，针对乐龄以上人口，健康与经济条件符合，并最有意愿入住银发住宅之潜在需求最保守推估约为4.3万人。

而以银发住宅市场指标案例来看，胃纳量约8,500～9,200人(以供给户数之1.2-1.3倍计算)，因此，许多具良好经济基础、具自理能力的乐龄长者，在台湾并不容易找到独立生活型式、照护娱乐设施兼具的高龄友善住宅，显示银发住宅市场缺口有待市场机制填补。

仲量联行研究报告发现，在台湾市场上以健康、亚健康为对象的乐龄住宅，消费者青睐地点为交通、医疗、商业机能便捷之都会近郊区，并且能提供健康医疗、管家式服务、乐龄学习、社群营造等软硬体设施服务，而以此条件开发之银发住宅，户数达 150户至200 户以上经济规模之效应较佳。

再者，目前台湾地区提供银发住宅型态分类，养生村的月租费范围约为2.1 万至 6 万元、酒店式会馆为 1.7 万至 8万元，青银共居出租宅的月租费范围则为 1.9 万至 7.8 万元。

虽价格区间带因房型及各开发案成本影响差异较大，然而以中位数分析各类型之订价，酒店式会馆的整体定价（61,500元）相比养生村（36,300元）、青银共居出租宅（33,250元）仍高出许多。因此，于定价及服务设计上，可适用于更广大的乐龄人口的银发住宅产品，有助于扩大市场规模。

仲量联行策略顾问部表示，「台湾乐龄长者入住银发住宅之意愿逐渐升高，且目前市场之需求高于供给。过去五年，最偏好银发住宅作为居住方式之老年人口已增加，随着少子化、高龄化程度加剧，家庭照料模式翻转，潜在需求将会持续成长，市场将会逐步成熟。」

随着台湾迅速转型为超高龄社会，银发住宅市场的动态也在经历重大变革。人口结构的变化将为未来住宅市场带来挑战也带来机遇，透过专注战略选址及整合各项管家服务、教育计划、社区活动，提高案件吸引力，并满足寻求积极、优质生活环境之乐龄人口偏好，更可提高入住意愿，进一步带动「银发」商机。