AI 帶動推升科技業需求 今年商用不動產交易量達1,391億

第一太平戴维斯今（20）日举行年终记者会，第一太平戴维斯资深协理沃仁方（左一）、第一太平戴维斯董事长黄瑞楠（左二）、第一太平戴维斯研究部资深协理丁玟甄（右二）、第一太平戴维斯副总经理陈逸鸿（右一）。记者朱曼宁／摄影

第一太平戴维斯今（20）日发布商用不动产暨土地市场年终报告，截至12月19日，今年大型商用不动产交易达1391亿元，年减4%；土地市场1199亿元，年减34%，已连续2年衰退幅度达三成，主要因政策相对摇摆的情况下，建商购地谨慎。

第一太平戴维斯董事长黄瑞楠表示，随着台湾出口在11月转正、明年下半年美国可望启动降息以及经济软着陆等正向讯息之下，各界预估明年台湾经济表现将优于今年，商用不动产市场买气亦在今年第4季显现回温迹象。

观察商用不动市场主力买方，在5G、AI应用的带动下，台湾产业优势推升科技业需求，全年购置金额达到430亿元，年增170%，尤其是办公与研发空间的升级所带动的厂办买气最为旺盛，包括鸿海集团斥资75亿元购入土城中工AI云智慧厂办，崇越科技以53.5亿元购置内科预售厂办大楼等指标案件。

进一步观察可以发现，科技业在产业群聚以及人才稳定性的前提下，偏好在原本区域找寻新完工或即将完工的厂办大楼，也显示企业深耕台湾以及产业前景的信心。

建商则是商用不动产市场的第二大买方，总金额267亿元，主要交易来自于鼎固置业以117亿元购置新光天母杰仕堡大楼、亚昕购置新竹福泰商务饭店22.8亿元以及立志开发投资新光信义华厦商场20亿元。

保险业自去年下半年起淡出不动产市场，全年投入在商用不动产与土地市场金额分别为18亿元与53亿元，写下历年新低水准，各家之中以国泰人寿相对积极，持续买入桃园中坜与台中乌日土地，扩大商用不动产开发布局；另外，台新人寿与全球人寿则小试身手的购入新竹台元厂办，作为收益性不动产，但与过往的单笔投资规模相比仍明显缩小。

保险业虽在不动产最低投报率2.875%的限制之下，投资动能虽然受限，但产业轮动快速，除了投报率门槛外，保险业更着重在标的保值性、租约稳定性、未来招租难易度、租金成长力道等面向。

不动产类型方面，办公室与厂办是交易大宗。办公室连续两年位居榜首，年度交易金额达365亿元，占比达26%，知名交易包括总价125亿元的基泰忠孝大楼、新光一号 REITs 所持有的中山大楼、新光台证金融大楼与新光国际商业大楼等。

从购置目的来看，投资比重将近7成，专业投资机构以及个人投资人取代保险业者，积极布局台北市的办公市场，并特别偏爱传统核心地区，产权相对单纯且土地含金量高的办公大楼。

大型土地交易方面，政策摇摆以及央行未放宽土、建融规范的前提下，再加上研议中的囤房税2.0与虚坪改革方案为建筑业带来更多不确定性，建商购地更为谨慎，2023年土地交易金额为1199亿元，建商购地也同步下滑至734亿元，年减率33%，购地规模回到2017年置2018年的水准。

因应市场的不确定性，建商持续透过参与公办都更、地上权或者捷运联开案等方式，降低土地投入资金，以及争取在土、建融方面更多的弹性。

展望明年，黄瑞楠表示，商用不动产将维持量稳价缓涨的格局；其中，台湾科技业受益于全球AI热潮，推动科技应用商机，厂房与厂办需求将维持稳定，北台湾的产业聚落跟科学园区周围是主要受惠地区，但仍须关注去全球化导致的生产基地外移的后续影响。

另外，若明年下半年台湾央行有机会跟进降息，保险业压抑的投资买气有机会复苏，成为明年下半年的市场助力，双北市以外的大型投资标的将是第一波受惠区域。

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