东莞土地成交迎来爆发 前十月卖地621亿元
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 见习记者 张慧敏 深圳报道
相比往年，今年东莞土地市场更加火热。
机构数据显示，1-10月，东莞土地市场成交规划建面为593万平方米，同比上升200.2%，成交金额621亿元，同比上升179.6%。值得注意的是，今年虎门镇土地市场表现亮眼，有专家认为，这与滨海新区的规划有关。
除了增量土地市场火热，东莞旧改项目也是进展得如火如荼。据统计，截至10月20日，东莞今年共有109个城市更新项目确定前期服务商，合计改造面积约2431.6万平米。值得注意的是，黄江镇落实的城市更新项目数量和面积都最多。对于东莞的地市和楼市，多位专家都表示看好。
东莞土地市场火热
10月27日上午，大岭山镇大沙村约3.88万㎡涉宅地块土拍落槌，中海以18.2亿元拿下，折合楼面价20842元/㎡，刷新大岭山楼面价。至此东莞“银十”土拍正式落幕。
与往年相比，今年东莞土地市场尤为火热。贝壳研究院数据显示，1-10月，东莞土地市场成交规划建面593万平方米，同比上升200.2%，成交金额621亿元，同比上升179.6%。
对于东莞市今年土地市场火热的原因，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，这与东莞政府推动住宅用地供应的决心有关。2019年1-10月，东莞住宅用地成交面积仅占2019年东莞全年建设用地供应计划中居住用地的24.5%。2020年1-10月，东莞住宅用地成交面积占2020年建设用地供应计划中居住用地的90.7%。
此前，东莞“725新政”也特别强调“加大住宅用地供应力度，适当提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，优先满足住宅用地需要，缓解住房供需矛盾”。
中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员宋丁则用“洼地效应”来解释东莞土地市场火热的现象。“大湾区规划的背景下，东莞北边是广州，南边是深圳和香港，夹在世界级的城市中间，东莞的土地价格和房产价格相对偏低，但是近两年其经济状况较好，成长潜力巨大，这引起了市场的关注，许多大开发商开始进入东莞。”宋丁对《华夏时报》记者说。
虎门市场表现亮眼
值得注意的是，今年虎门镇土地市场表现亮眼。贝壳研究院数据显示，前三季度虎门镇成交面积占东莞市总成交面积的20%，是东莞成交量最多的镇。
这或与虎门镇近年来的规划有关。在建设大湾区的背景下，2018年9月，虎门白沙社区详规出炉。“借势TOD以及高铁，虎门将成为东莞综合枢纽新城。”潘浩对《华夏时报》记者说。
2019年9月1日，东莞市市政府常务会审议通过了《东莞市滨海湾新区城市总体规划2018-2035年》，虎门镇则正好位于滨海新区沙角地区板块，沙角地区板块是东莞唯一适合建设十万吨及以上深水泊位的区域。
“滨海新区紧靠湾区的核心位置，其未来增值潜力大，市场关注度高，土地成交价格上升也比较快。”宋丁在接受《华夏时报》记者采访时说。
此外，这也与虎门镇发展空间较大有关。贝壳研究院相关研究表示，一般情况下，东莞每宗用地规划建筑面积平均30万㎡，而虎门镇1-10月成交2宗宅地，其中1宗达100万㎡以上。
贝壳研究院数据显示，尽管前三季度东莞土地成交总量和累计金额同比大幅上升，但其楼面成交均价却同比下降8.2%。
对此，潘浩对《华夏时报》记者说：“东莞725新政强调住宅用地采取差别化、限地价出让方式，建设限地价、限房价、限购买人群的住房项目，同时要求每宗地10%的人才安居住房，可以说是多种措施稳定地价。”
“地价下降，一方面说明地方政府在调控土地价格，另一方面也说明部分土地位于郊区，影响了成交结构。此外，部分企业在三季度拿地较保守，客观上也会影响土地的价格。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示。
旧改项目“百家争鸣”
除了增量土地市场火热，东莞旧改项目也是进展得如火如荼。
合一城市更新数据显示，截至2020年第三季度末，东莞采取“前期服务商”方式的城市更新项目共224个，涉及旧改土地面积合计6535万平方米。根据媒体统计，截至10月20日，东莞今年共有109个城市更新项目确定前期服务商，合计改造面积约2431.6万平米。在已经落实的前期服务商中，主要以东莞本土房企和深圳房企为主，东莞旧改市场呈现“百家争鸣”的局面。
从今年城市更新项目分布的区镇来看，黄江、凤岗、长安、万江、大岭山几个地区今年落实项目较多，普遍在10个左右，值得注意的是，黄江镇落实的城市更新项目数量为13个，面积达到432.11万平方米，无论是面积还是项目数量，其在东莞的所有区镇中都遥遥领先。
对于东莞市土地市场接下来的走势，潘浩表示，东莞楼市未来仍将保持供应大、价格稳的特征，未来更多的人才住房将进入市场。另外，随着东莞土地市场成交结构逐渐合理化，东莞新房市场供应端会趋于稳定。
“东莞是成长很快的城市，预计后续会有较多的房企到东莞购地。此外，后续东莞产业升级力度大，客观上也会增加购房需求，进而影响楼市的开发和交易结构。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说。
宋丁也预测在大湾区的背景下，东莞经济的发展会使东莞的楼市和土地市场未来几年持续升温。