都更危老遭限贷令波击 建商吐银行放「高利贷」实情

央行总裁杨金龙曾明确表示，都更危老市场不会受到不动产放款调控的影响，但确实有部分都更建商在建筑融资时遇到利率调高、或拨款刁难的问题。（图／报系资料库、刘耿豪摄）

央行8月起调控不动产放款额度，不只民众申请房贷难，原本说好不列入银行法72-2「不动产放款天条」的都更危老市场，也连带遭殃。多家中小型都更建商向CTWANT记者透露，这2个月来贷款利率已从2%多上调到3%到4%，还被银行威逼「不加息不给贷」；「央行『不讲武德』！」一位被迫接受「高利贷」的业者砲轰，这根本是本末倒置，利息成本最终仍转嫁到消费者。

据银行法第72-2规定，银行办理住宅建筑及企业建筑放款总额，不得超过放款时所收存款总余额及金融债券发售额的30%，即「不动产放款天条」，都更危老融资案则排除在72-2条之外。不过，今年下半年央行陆续找银行喝咖啡、关切不动产放贷状况开始，除了购屋民众房贷申贷困难，就连72-2条排外的都更危老土地与建筑融资也遭到刁难。

「现在跟银行贷款都要3~4%，甚至更高，还不见得贷得到！」CTWANT记者近期接获多家北市都更建商反映，8月以前土建融利率约在2.3~2.5%，在存准率调升、有限放贷资金的排挤下，「谁能给的利息更高，银行就贷款给谁。」

都更建商提供与银行高层的line对话讯息，银行也很无奈，（图／业者提供、报系资料库）

其中一名都更业者，是北市成立超过30年的知名老牌建商，他抱怨手上都更案，10月建筑融资拨款时，「银行竟告诉我，如果不加利息，就不拨款」，他以融资合约内容向银行反映不合理，银行却双手一摊，要他向央行投诉。

该名都更业者气呼呼告诉CTWANT记者，赔本生意没人做，这些被垫高的利息成本，最后仍是反映在房价上，房价只会更高，「杨金龙打炒房目的是希望房价不要涨得太夸张，呈现平稳或下跌，讲得义正严词，但忽略了政策背后的反效果。」

原本不列入「不动产放款天条」的都更危老融资，为何被打破？一位建商秀出与银行高层的对话纪录，找到了答案。该名银行高层表示，今年6月底全体银行不动产贷款占总放款比率(即集中度)为37.4%，接近历史高点，而这数字包含(购置住宅贷款+房屋修缮贷款+建商建筑融资)/总放款比率，因此要各大行库检讨建商土建融额度，「简单说，都更危老虽不占72-2，但是占不动产集中度」，因此要求银行全面调降建筑融资总额。

对此，CTWANT记者也采访台北市不动产开发商业同业公会理事长、同时也是阳信银行董事长的陈胜宏，他解释，虽然央行指出都更危老案土地融资不受72-2限制，但大家不知道，建筑融资仍受到每个银行放款总额2成的限制，尤其最近央行两度调升存款准备率，共调升2码回收近3000亿元市场游资，确实让都更危老业者近期在融资上受到很大阻碍。

北市屋龄30年以上老屋占比超过7成，急需都更，陈胜宏建议政府应该重视每道决策实际影响面，都更危老案应该明订排外条文，才有办法顺利推展。（图／台北市不动产开发商业同业公会提供）

陈胜宏告诉CTWANT记者，目前流动资金缺少，利率调高是必然，现在普遍利率约在3、4%，财务状况不佳的中小型建商，利率最高有可能来到4、5%，受到的贷款限制也会比较多；此外，现在拨款也不能像以前要拨就拨，建商也出现排队等拨款的状况，「小建商贷不到款是有可能的！」

另名同样成立超过30年的都更建商则反映，在都更里估价师需依据政府公告的营造工程物价指数，评估地主与建商分别对于重建的贡献度，决定产权分回比例，但政府对于营造工程物价指数的调整远低于现况，造价估算的失准，让都更建商须付出更多成本；再加上这5年物料工资上涨许多，若是疫情前和地主承诺的分回条件，肯定都不赚钱。

该名建商继续说，这几年政府又加强打炒房力道，第2户购屋贷款降为5成、法人置产贷款降为3成，北市超过7000万元的高价住宅限制只能贷款4成，以北市破百万房价来看，规划50坪房子就相当有机会超越7000万元门槛，都更建商还要冒着房子卖不出去的风险，有些宁可不盖。

陈胜宏说，这几波信用管制下，中小建商受到的打击不小，有的停滞不敢继续整合，就算整合好，也可能资金贷不下来，只好盘出去给大建商，但这2年工料涨4成，若已无利可图，也可能找不到接手建商。

一位不具名地产人士则说，房地产被称为火车头不是没有道理，他以大陆房市政策为例，打房政策太激进反成催命符，把经济一起拉下水，现在得花13.7兆才能救市，现在台湾也是过度干涉、限缩消费者权益，完全不像是一个自由经济的国家，不仅房价降不下来，未来2年台湾经济堪虑。

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