囤房税害到无壳族？专家曝房市掀3巨变：改买老又贵中古屋

囤房税将上路。(本报系资料照片)

「囤房税2.0」昨（19）日在立院完成三读，囤房税率将从1.5％至3.6％调整至2％至4.8％，并改采「全国归户、全数累进」，新制将于明年7月1日正式生效。馨传不动产智库执行长何世昌在「房产知识Buffet+」脸书发文表示，未来市场上将往以下三种情况发展，包括超贵的预售屋、预售屋工期又长又久以及中古屋变得又老又贵。

何世昌说，囤房税应外界提高税负、房市改革的呼声三读通过，外界关心房市会有抛售潮、囤房程度会改善、以及房价会跌吗？他分析，从国外与国内实施经验来看，以上三个情况恐怕都不会发生，房价不会因囤房税而跌。

何世昌提到，全球各国中，实施「多屋税」的国家非常有限，只有英国、韩国与台湾等少数国家，虽然国情略有不同，但该税制对于抑制囤房与房价几乎毫无效果，各国皆同。至于台湾多个县市实施囤房税1.0多年，成果如何大家都看见了，他直言，在欠缺成效与科学数据佐证、支持论述之下，强行通过过囤房税2.0是选举与政治议题，已脱离居住政策的轨道。

至于囤房税有优点吗？何世昌则说最大的优点是达到「量能课税」，意即资产越多的人缴越多的税。但囤房税2.0针对建商成屋最高课征4.8％税率，真能刺激建商贱价抛售吗？他则认为不会，不尽如此，消费者也不会从中得利。

何世昌示警，囤房税2.0将把全国建商往预售市场推，建商为了回避成屋被课重税，绝大多数建商将会尽可能地推预售屋案、放弃成屋市场；而预售屋价位与风险均较成屋高，对消费者而言更为不利，对建商与消费者而言是双输。他预期未来市场上将往以下三种情况发展：包括超贵的预售屋、预售屋工期又长又久以及又老又贵的中古屋。

何世昌强调，绝大多数建商不敢先建后售，因为房子一完工就要被课2％囤房税，阿呆才去盖成屋，当然从预售开始慢慢卖、房子慢慢盖，卖得差不多了再完工就好，契约工期五年起跳应该会变基本值；成屋市场上则大多是屋龄10年以上的中古屋，主因在于建商不推新成屋案，屋龄一、二年的新成屋几乎消失了。

此外，房地合一税闭锁期长达五年，而预售屋完工交屋后的房屋持有时间重新起算，屋主普遍延长房屋持有期至六年以上（达到400万免税额门槛），而持有满六年后委售的屋主数量也没那么多，等到差不多要卖时屋龄多已届十年以上，所以屋龄十年以下的二手物件数量极为有限。

何世昌无奈表示，以后台湾房地产很有趣，要嘛就买什么都没有但价格超贵的预售屋，要嘛就买又老又贵又漏水的中古屋，「居住正义，求仁得仁啊，我们绑在一起错到底而回不了头。」