【EB-5案例】深度剖析美国EB-5著名失败案例
近日，由于投资南达科他州(房源)北方牛肉加工厂（NBP，Northern Beef Packers）的70名中国EB5投资人开始在美国(房源)起诉该项目方，使得这一失败案例再一次活跃在各大媒体上。导致该项目失败的因素主要来源于三个方面1）从一开始，项目成功的可能性就微乎其微；2）项目发起人的不稳定金融策略损害了整个项目；3）根据法律规定，每位投资人创造十个就业机会，而这即使是在该公司发展的鼎盛时期也没能实现。
通过这一失败案例，EB5投资人应该从中学到什么，了解到什么呢？今天我们就在这里做一下讨论。
1. I-526不应作为第一考量
现在很多EB5投资人都把项目是否有I-526获批记录或是否有I-924预审批函作为衡量项目好坏的第一准则。而北方牛肉加工厂恰恰正是一个已经拥有I-526获批记录的项目，这样一个已经有70个获得I526获批记录的项目成为了当前所发生的最大的EB5投资陷阱。
任何一个EB5项目，I-829是否获批才决定了最终绿卡的归属。而决定I-829是否获批最重要的一条就是就业。同时，投资者也要了解，就业是主要产生在哪个环节，在该环节上项目是否能有足够的资金来保证该环节的顺利进行。就这点来说，我们的项目大部分工作岗位都来源于建筑工人，而确保26个月工期顺利进行的最低EB5融资额为3000万美金，也就是60个投资人。这也是为什么我们决定在60个投资人的资金到位后才开工的原因，而就现在的融资情况来看，我们已经基本达到了这一要求。
虽然EB5贷款的第一顺位对绿卡的获批没有任何意义，但对于任何一个有风险的投资项目在最后降低资金风险方面都是有实际意义的。
在任何一个有银行贷款的项目中，银行是永远处于还款的第一顺位，而且永远是最后一个进入项目的。在一个有银行介入的项目中，如果EB5投资人是以股权的身份进入到项目，那么EB5投资人就需要和项目方共同承担银行债务；如果EB5投资人是以债权形式进入，那么投资人就需要了解项目方所提供的抵押物是否已经抵押给银行，同样的抵押品是不可以重复抵押的。该牛肉工厂120个投资人6000多万的投资最后被以470万拍卖，且拍卖所得也不是支付给投资人而是第三方债权人。
因此，EB5投资人也需要注意的一点是，并不是有银行贷款的项目都是好项目，你的投资是以什么来作抵押的。一旦项目有风险，你的抵押品值多少钱？是被你拍卖还是被第3方债权人拍卖? 你是否有权选择拥有而非拍卖? 拍卖所得归你还是第3方债权人？
在我们中国人看来，有政府支持的项目几乎就是零风险。但是在美国，政府也可以宣布破产。政府的支持并不能保证项目能成功运作。政府参与的投资往往并不一定能保证真正能投入到项目里来（政府可以通过减税的方式投资，发行债券来投资，但你没有盈利怎么减税？债券能否成功售出？有政府资金投入的项目，投资人永远不可能是第一顺位还款人）在美国的所有EB-5项目都是私营的，不会因为政府的参与就变成国营而且政府是不会出钱拯救你的。该牛肉工厂项目饮弹自杀的前负责人就是前政府官员。
4. 项目估值
现在移民中介和项目方在推广项目时，都把项目的评估价值作为项目的一大优势。但EB5投资人要注意的是，一个项目前期的评估价值和它在后期卖出的价格是有着巨大差距的。在牛肉加工厂这个项目中，我们就可以看到120个EB5投资人，6000多万美金的投入，再加上其他各方的投入，一个近1.5亿美元的项目在最终的拍卖中仅仅获得了470万美元。
在这一方面，我们作为一个简单的住宅类项目，它的房产价值在市场上是决定透明的。而且房价的走势，也是任何一个投资人在了解当地的房产市场环境以后可以自己判断和预估出来的。
与其选择一个包装精美，获得所谓政府大力支持的EB5项目，投资人不如去认真的实地的去考察一个看起来平平淡淡但确有着实实在在业务基础的项目。因此作为项目方的我们，十分欢迎投资人到亚特兰大(房源)当地考察，亲自了解和判断项目的可靠性以及真实性。
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