房市專家李同榮示警：新青安加股災 恐引起房貸風暴

房市趋势专家李同荣示警，「新青安+股灾」将引发银行房贷风暴。图／本报系资料照片

新青安后遗症，加上亚股股灾，房市趋势专家李同荣提出警告，「新青安+股灾」将引发银行房贷大风暴，政府若不重视，将会产生三大严重后果，抢贷乱象愈演愈烈、房贷纠纷层出不穷、触发小型建商倒闭风潮。

各大银行近日开始采取暂行收件或暂延拨款的措施，除成屋已签约的购屋者及预售快交屋的民众，还有更多急需开工的中小建商，全部加入抢贷行列，加上近日股灾所造成的资金流动障碍，银行资金水位更加紧缩。

李同荣进一步指出，上半年大部分专家一致看好全年房市涨到底甚至明年时，他就大胆提醒，房市很可能在下半年因股市退烧、新青安效应递减、地缘政治与政策影响而偏空。若不即时提出对策，市场将产生三大严重后果：

（一）抢贷乱象愈演愈烈：目前银行不动产放贷平均水位高达27-28%，满水位的银行开始暂停收件，未满水位银行采取选择性放贷，先照顾大客户，再挑有实力且高利率客户。小咖建商与弱势购屋民众则需排队待审、或排队待拨，造成扶强不扶弱的市场乱象，排挤的仍然是后段班的新青安与购屋弱势，未来数月将影响整体购屋意愿与信心，影响交易量与房价。

（二）房贷纠纷层出不穷：预售市场即将交屋的购屋者现在可能面临建商分户贷款成数不足，或因贷款困难延误交屋以及利率偏高的窘境，将造成因房贷问题引发违约纠纷的案件层出不穷。

（三）触发小型建商倒闭风潮：央行祭出请领建照18个月限期开工，加上土建融多次限贷措施，银行房贷满水位风暴影响，中小建商土建融贷款愈来愈困难。

举例说，银行建融对中小建筑成本评估相对更保守，最少打8折，再给予融资6成，等于48%融资，银行对中小建商52%的自备款，无视已有营建履约拨款机制，还会要求建商先提出自备款足额的存款证明，以示实力。且利率也比上市大建商高出许多，造成大者恒大的不公平竞争，更可能在房价反转时造成小型建商周转不灵的倒闭风潮。

李同荣强调，政府政策也将面临两难，若要化解风暴危机可依银行法72-2条之除外条款办理：「下列情形不受72-2条限制：为鼓励储蓄协助购置自用住宅，经主管机关核准办理之购屋储蓄放款。以中央银行提拨邮政储金转存款办理之购屋放款。」若政府将新青安额度列为除外条款，将可多出至少5千亿余额贷款，借以化解短线满水位风暴。

下半年房市走势强弱，除了经济基本面趋缓与技术面高档的不利影响以外，政策走向的一对一错可能会是关键的所在，同时，不可忽视的两岸地缘政治局势，更会是处于高档房市的一只灰犀牛。