「新青安」房贷恐催生台湾房市泡沫　支持央行严格限贷

▲ 行政院财政部推出的「新青安房贷」于去年8月1日上路，时任行政院长的陈建仁表示，新制将让年轻朋友减压安心买房。（图／翻摄自陈建仁脸书）

● 林忠正／经济学博士、前中研院研究员

2023年8月1日台湾政府为了鼓励自住，协助青年购屋，推出「青年安心成家购屋优惠贷款」，属于减轻民众居住负担的住宅政策之一，简称「新青安贷款专案」。这个政策激发了台湾各地的购屋热潮。事实上，「新青安」贷款专案早在2010年就开办了，只是优待的条件有限。这个住宅专案主要是由公股银行以自有资金办理，推动至今已经12年多，超过34万户购屋成家，核贷金额达1.43兆余元。

「新青安」房贷加码优惠措施

2023年8月之前，旧制「新青安」住宅贷款的优惠条件是：（1）贷款上限800万，（2）公股银行贷款利率减少半码，也就是0.125％，（3）贷款年限30年，（4）不缴本金只付利息的宽限期3年。新制的「新青安」贷款专案从2023年8月1日扩大优惠条件到：（1）贷款上限为1,000万，(2)贷款利率减少0.375％，由公股银行减少半码利率，政府补贴一码利率，（3）贷款年限40年，（4）宽限期5年，（5）实施至2026年7月31日为止。

▲ 据目前「新青安」专案的房贷利息，买间市价1,250万的住宅，最高可贷1,000万为期40年，房屋贷款一年可以减少37,500元的利息支出。（图／《ETtoday新闻云》资料照）

根据目前「新青安」专案的房贷利息，购一间市价1,250万的住宅，最高可贷1,000万为期40年，房屋贷款一年可以减少37,500元的利息支出，平均一个月减少3,125元的利息。虽然不多，但是贷款年限延长到40年，加上宽限期又延长到5年，加总起来的优惠效果就非可小觑！无壳蜗牛申请「新青安」贷款专案买一间住宅，若贷款1000万，补贴后的最低利率为1.78％。前5年每个月才缴14,833元，第六年起每个月要缴32,008元。这个数字对一般双薪家庭而言，就落在合理负担的范围内！

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「新青安」吸引年轻人购屋！

如果一般人房子要贷款1,000万最久30年，目前最低利率至少要2.16 ％，而且宽限期最久只有二年。计算下来，前二年的房货支出是每月18,000元，第三年起每月约40,000元。若和「新青安」专案相比，每个月的支出要多出8,000元。「新青安」专案减少的房贷支出，对一个人或一个小家庭而言，可能足以支撑半个月到一个月的伙食费。

▲ 「新青安」专案对收入不高的年轻人具有相当的吸引力！（图／《ETtoday新闻云》资料照）

「新青安」专案对收入还不高的年轻人的确具有相当的吸引力！也因此为台湾房市带来买气的热潮，但也导致乱象频传，衍生出贷后转租、人头户等问题。房贷量冲得太快，也太高，公股银行被迫纷纷祭出史上最严的「限贷令」，申请限制增加、调升利率、放款时间延长，甚至多家银行还传出年底前可能暂停收件，这个现象对未来的房市一定会造成不小的冲击。

「新青安」专案的隐忧

有些房地产专家甚至表示，五年后到2026年七月底后，「新青安」贷款户开始要分期缴纳本金，每月房贷支出就会增加一万八千元左右，很可能会引发大量「新青安」房子的抛售潮，甚至出现大量法拍的不良资产。这种现象类似过去美国政府为了大力鼓励自有住宅的政策，却在2005年～2006年间引爆美国的次贷危机，甚至造成全球金融风暴！其中一个重要成因就是当时对贷信不佳的买主提供了二年房贷的宽限期。

▲ 「新青安」已经激发房市供需两方的投机行为。（图／记者林敬旻摄）

等到新购住宅的宽限期大量到期时，房子却没有如预期般的涨价，要卖也卖不掉，断头潮在内短期内有如突涨的海啸，美国房市泡沫立即随之爆裂。房贷违约案件在很短时间内就爆增到失控的状况，美国很多银行和投资机构也因此而倒闭。当时台湾金融业也因购买美国房地产相关的衍生性金融商品，损失惨重而深受打击！「新青安」已经激发房市供需两方的投机行为！

「新青安」房贷专案就是一种购屋的补贴，因为补贴买方房贷支出的，一定会提高房地产的需求，房价一定会上涨，只是涨多涨少而已！此时，经济学原理也告诉我们任何人都会投机，只要有利可图。立意良善的政策若没有防范众人的投机行为，一个政策执行的结果就很可能失败收场，甚至得到完全相反的结果。「新青安」的利息补贴若没有严格限制资格和数量，很多人就会多买二、三户，甚至用人头来投资买房。尤其，台湾过去十多年房市涨多跌少，许多人就误认为未来房子一定会涨价，不办「新青安」买住宅就会痛失迅速发财致富的良机。在实施「新青安」利息补贴政策后，这样投机行为的确助涨了全台各地的房价。

▲ 台湾过去十多年房市涨多跌少，许多人就误认为未来房子一定会涨价。（图／ETtoday资料照）

在房市的供给方面，建商认为「新青安」房贷上限为1,000万元，就应该用尽各种借口和话术来哄擡房价，而且尽可能地擡高到1,250万元以上，这样才能借满借足1,000万的贷款上限。卖买双方的投机行为一拍即合，房价上涨的速度就加快了许多，倒霉的也是「新青安」的贷款户。

如果任由「新青安」贷款成长而不加以限制，台湾的房市泡沫一定会快速形成，不出一、二年这个房市泡沫就会暴裂，最多就是撑个三、四年，因为日本房市泡沫的全民运动也撑不过五年之久！基于美、日房市泡沫化的教训，我们支持中央银行严格限制「新青安」的贷款资格，而且为了台湾的金融稳定和房市的健全，更应坚守金融部门房贷总量的管控！

▲ 为了台湾的金融稳定和房市的健全，央行更应坚守金融部门房贷总量的管控！（图／记者谢婷婷摄）

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