李同榮：新青安+股災引發房貸風暴 房市面臨三大崩壞

房市示意图。记者游智文摄影

房市趋势专家李同荣表示，新青安贷款专案后遗症越演越烈，加上亚洲股市在日股领跌下几乎集体崩盘，台股半个多月来重挫18.8%，对市场资金流动性产生严重影响，「新青安+股灾」引发房贷大风暴，房市正面临三大崩坏。

三大崩坏包括银行房贷排挤刚性需求新青安及弱势、预售市场交屋房贷纠纷不断，以及小型建商倒闭风潮。

李同荣表示，新青安贷款成就不少青年置产成家，但也引发不少假性需求，短期内供需失衡，以致更拉高已经到顶房价，也助涨市场投机氛围，年轻人所获利息补贴金额却远不及被拉高的房价，政策一得两失，可谓弊大于利。

然而更大的后遗症是大量增幅的新青安贷款，加速了银行业贷款额度趋于满水位状态，也就是银行法72-2条所规定的「住宅建筑及企业建筑放款之总额，不得超过放款时所收存款总余额及金融债券发售额之和之百分之三十」之限制。

影响所及，除了房贷不易，也更排挤中小建商的土建融申贷，各大银行开始采取暂行收件或暂延拨款的措施，除了成屋已签约的购屋者及预售快交屋的民众，还有更多急需开工的中小建商，全部加入抢贷行列，加上近日股灾所造成的资金流动障碍，促使银行资金水位更加紧缩，整体银行体系淹至喉咙的水位已频临岌岌可危的崩溃危机。

李同荣分析，近期亚洲股市崩溃主因来自美国经济数据不佳、企业财报不利消息，以及地缘政治风险升级等3大因素，导致投资人纷纷趋避风险，此时处于高档的台股当然也经不起利空吹袭而无法置身事外。

同样的房市目前也因新青安与股市发烧助燃，房价处于末升段甩尾的高点，此时也经不起市场风吹草动，加上下半年国内外经济基本面若不如预期，房市随时都可能结束多头行情而反转，值得巿场关注。

李同荣指出，早在上半年大部分专家一致看好全年房市涨到底甚至明年时，他就提醒，房市很可能在下半年因股市退烧、新青安效应递减、地缘政治与政策影响而偏空，如今已一一获得验证。

他表示，新青安加上台股重挫所引发的房贷满水位风暴，若不即时提出对策，市场将产生三大严重后果：

（一）抢贷乱象越演越烈：

目前银行不动产放贷平均水位高达27-28%，满水位的银行开始暂停收件，未满水位银行采取选择性放贷，先照顾大客户，再挑有实力且高利率客户。至于小咖建商与弱势购屋民众则需排队待审、或排队待拨，造成扶强不扶弱的市场乱象，这也是新青安造成的排挤效应，最后排挤的仍然是后段班的新青安与购屋弱势，他们不但房价买的比人贵，利率也可能比人高，未来数月势必影响整体购屋意愿与信心，进而影响到交易量与房价。

（二）房贷纠纷层出不穷：

预售市场即将交屋的购屋者现在可能面临建商分户贷款成数不足或因贷款困难延误交屋以及利率偏高的窘境，这将造成因房贷问题引发违约纠纷的案件层出不穷。

（三）触发小型建商倒闭风潮：自从央行祭出请领建照18个月限期开工，加上土建融多次限贷措施，加上银行房贷满水位风暴影响，目前的中小建商土建融贷款越来越困难。

举例说，银行建融对中小建筑成本评估相对更保守，最少打8折，再给予融资6成，等于48%融资，银行对中小建商52%的自备款，无视已有营建履约拨款机制，还会要求建商先提出自备款足额的存款证明，以示实力，而且利率也比上市大建商高出许多，因此不但造成大者恒大的不公平竞争，更可能在房价反转时造成小型建商周转不灵的倒闭风潮，并打击到购屋者信心，对房市未来走势相当不利。

李同荣表示，面对银行贷款风暴来临，政府政策也将面临两难，若要化解风暴危机可依银行法72-2条之除外条款办理：「下列情形不受72-2条限制：一、为鼓励储蓄协助购置自用住宅，经主管机关核准办理之购屋储蓄放款。二、以中央银行提拨之邮政储金转存款办理之购屋放款」，若政府将新青安额度列为除外条款，将可多出至少5千亿余额贷款，借以化解短线满水位风暴。

但从另外一个角度看，政府过去包括六次限贷与提高存款准备率的限缩资金等于又重返市场，房价甩尾涨势可能又难以终止，市场风险也将大幅增加。因此下半年房市走势强弱，除了经济基本面趋缓与技术面高档的不利影响以外，政策走向的一对一错可能会是关键的所在，同时，不可忽视的两岸地缘政治局势，更会是处于高档房市的一只灰犀牛。