高房價的迷思／股市重挫，房市呢？

近来房价持续飙涨，各地区房价屡创新高，房价所得比与贷款负担率也同创历史新高。图／联合报系资料照片

近来房价持续飙涨，各地区房价屡创新高，虽然房价所得比与贷款负担率也同创历史新高，造成购屋负担愈加严重，但住房需求却有增无减，短期似乎没有减缓迹象。高房价面对如此长期负担困境，近日又遭逢股市重挫，是否终将引发房市下跌？值得探讨。

支持高房价说法，包括：一、有土斯有财的传统社会价值观与房价只涨不跌的预期心理，房价没有最高只有更高。二、未来薪资调升，电价调涨，预期通膨，加上建材与人力等成本上涨，土地稀少难求，房价不可能下跌。三、房地产是火车头产业且台湾高住房自有率，房价下跌产业经济与多数拥屋者将受害，不应让房价下跌。四、面对利益团体压力，不断的政治选举、政策作多（如新青安）干扰，市场机制失灵，政府不会让房价下跌。

反对高房价说法，包括：一、台湾房市仍是市场经济主导，不可能长期脱离市场供需机制，房价不会长期超过负担能力，也不会有长期超额利润，房价终将修正至合理负担能力与利润水准。二、房市已过热，房价明显不合理，全民疯房市的「擦鞋童理论」俨然成形，缺乏所得与经济成长基本面支撑，房价泡沫越吹越大，不少专业者已居高思危，房价即将下修。三、高房价造成民怨沸腾，贫富差距扩大，不但让大多数一屋自住者与无壳蜗牛受害，而且对整体产业经济发展也不利，政府终将出手。四、房价过高不合理，银行贷款风险增加、资金紧缩，新青安寛限期后可能抛售潮，加上近期股市重挫，可能提前引发房市下跌导火线。

面对正反争议，政府虽有些隐忧，但不想直接介入高房价，试图透过大量增加供给，以量抑价。一方面大量兴建社宅并加强都市更新，但受限于土地整合取得困难，进度缓慢，成效不彰；另一方面大量提供购屋与租屋补贴，以平抑民怨。但如此刺激需求，支撑高房价也助长投资炒作。供需政策相互矛盾，房价依然持续上涨。

当前高房价的关键问题并非供给不足，而在住房投资有利可图，住房商品化，不似油粮等民生必需品受到严格监控，非自住需求不断增加所致。台湾住宅家户存量比高达一一二（意谓每家户都有房住外，仍有十二％空宅），然空屋率也高达十八％，显示房市供不应求、房价上涨，乃投资需求所造成。

体认高房价危机与问题关键，政府应该确立住房以居住为主的政策目标，保障一房的基本自住需求，抑制非自住投资需求，住房去商品化，让投资住房无利可图。短期目标要促使高房价缓着陆，避免崩盘造成危机；长期目标则要让房价所得比及贷款负担率，逐步下降到六倍及三十％合理水准。

具体政策作为：首先，透过税制改革，逐渐提高非自住房地的持有与交易实质成本，并累进增加持有非自住房地数量的税赋，打消投资诱因并符合税赋公平原则。其次，透过选择性金融管制，对非自住者的贷款成数及利率，逐步加强管制房屋持有数累进限制贷款条件，逐户提高利率、降低成数且无寛限期，如此不但降低银行风险，并可抑制投资需求。

最后，中央及地方政府应加强落实督查房市个案的投资炒房行为，尤其不能容许住宅补贴个案的投资行为，定期公布稽查成效，彻底杜绝投资炒房，让人民相信政府打炒房的决心。