格力唐家湾：昔日地王的盈亏之辩

虽然该地块的前景非常不错,但其高达7400元每平米的楼面价让其盈利风险在加大:该项目至少要卖到1.5万元/平方米才能保证正常获利。

作为借壳ST海星上市后的“第一击”,格力地产在唐家湾“格力海岸”项目上可谓砸下了“重本”。从投资66亿缔造地王,到投资59.74亿用于一期项目开发,格力对唐家湾项目可谓是倾注了大量的心血。然而,昔日的地王,如今却面临着盈利空间狭小的质疑。

2009年12月3日,珠海唐家湾情侣北路南段地块由格力地产以66.15亿元的高价拿下,折合楼面价高达7400元/平方米,刷新了唐家湾地块土地成交的历史最高价格,并荣升为2009年珠海新地王。

在该地块竞拍当日,吸引了保利地产、仁恒置地、中海等房企积极参与,但最后被格力地产夺魁。传言称,当格力挑落各竞投房企取得唐家湾地块后,有国内某知名开发商仍未死心,向格力提出溢价合作开发该地块的请求,但遭到了格力的婉拒。

该消息并未获得格力的证实。事实上,格力事后坦承,该地块最后的成交价确有偏高,之所以胆敢下如此重注,是因为格力对唐家湾地块未来发展前景的看好。

但随后,不少分析机构均认为,虽然该地块的前景非常不错,但其高达7400元每平米的楼面价让其盈利风险在加大:该项目至少要卖到1.5万元/平方米才能保证正常获利。

地产专业评论人士烽林火表示,目前珠海房地产呈现“南贵北贱”的特点,南边靠近澳门、拱北区域的房价都比较高,北边如唐家湾片区物业价格相对便宜。

格力获取的唐家湾地块虽然有海景资源,但到珠海市区只有一条通道,交通相对不便,因此唐家湾片区的价格仅相当于目前珠海拱北片区附近海景房六成的价格。“格力海岸要卖到拱北片区的房价水平,估计很难。”

“此外,由于格力海岸周边已建成物业已较多,体量亦大,格力海岸并不足以能撬动整个唐家湾的已建成的物业,估计只有周边的二手楼获益,自己倒不见得获利”,烽林火称。

业内人士分析,如果珠海为一线城市,开发商高佳拿地,或许还能把楼市炒热,但珠海是休闲度假城市,没有太多的新移民,人口增长缓慢,而现成的房源很多,住房需求并不大,倘若珠海房价能缓慢健康平稳地上涨,还是有一定的升值空间,但暴涨的可能性不大。而且唐家湾区域内,开发商已没有更多的土地存量,因此不会在该区域拉动房价。

熟悉格力地产一名分析人士甚至预计,格力海岸项目的产品价格并不会太高。原因在于受格力地产自身产品及营销能力的影响,格力所开发产品的售价相对较低,目前格力的两个主力销售项目格力广场和格力香樟,售价也仅分别为1.75万元/平方米和1.33万元/平方米。

另有一名业内人士透露,同一区域内,格力地产项目较珠海老牌房企华发所开发项目的售价约低30%,加上于拿地成本高,因此格力的利润率相对较低。

但该说法并未获得普遍的认可。与之相反的意见是:目前,格力海岸附近的远大美域别墅已达2.8万元/平方米,凤凰山一号高层已达3万元/平方米。如果格力海岸别墅售价能达3.5万元/平方米以上,高层售价能在2.3万元/平方米以上,独吞唐家湾地块的格力地产,未来将获利甚丰,坐享渔翁之利并非遥不可及的梦。

在拿下唐家湾地块后,格力地产马上就开展了相关工作,于2010年初正式启动了唐家湾填海区配套项目——“格力海岸”。这是格力地产继格力广场之后计划重点打造的精品工程。

万联证券的一份报告表示,虽然该地块盈利情景难辨,但格力通过获得此地块,将能帮助格力地产从单一、传统的珠海地产开发,转型至泛地产开发以及城市区域运营的道路上来。

显然,唐家湾项目的获取,至少能为格力进一步拓展珠海市场起加速推进的作用。截至目前,格力地产共有5个项目,均位于珠海市,主要是格力广场、格力香樟、夏湾、拱湾、格力海岸五大项目。