工商社论》从恒大清盘 正确解读大陆房地产政策逻辑

大陆地产集团恒大被香港法院下令清盘，揭示中国经济增长模式典范转移时代到来。图／美联社

负债超过人民币2兆，早已资不抵债、被讥为「负」可敌国的大陆地产集团恒大，自2021年12月首次传出债务违约，并于2022年6月被提起清盘诉讼、聆讯经多次延期后，终于在2024农历春节前一周被香港法院下令清盘。然而，就在恒大被宣布清盘的两天后，中共继一连串的房市松绑政策后，再公布第一批107个可获得融资支持的房地产「白名单」。中共对房地产产业「有保有压」的调控，除了展现其力促房地产软着陆的决心，更重要的是，揭示长期以来中国经济增长模式典范转移时代的到来。

大陆经济对房地产的过度依赖，有其历史及结构因素：1994年实施分税制改革后，地方政府为增加税收、满足财政需求，与金融机构、房地产商合作，建构一个透过出让土地取得财政和税费收益的体系。与此同时，国务院亦分别于1998年、2003年，将住宅业定调为新经济增长点、房地产定位为支柱产业。基于此，再加上华人有房斯有财的文化习惯，以及退休后生活保障的需求，促使房地产成为大陆民众累积财富的主要标的。在上述多重因素叠加下，20多年来，以房地产为核心的土地储备、出让和房地产的开发投资，不但成为拉动经济增长的火车头，更让房地产相关产业占大陆GDP超过四分之一。

然而，多年来几乎只涨不跌的大陆房地产，除了弱化了实体产业发展的契机，还扼杀了经济发展的根本动力。房屋的过度商品化，更形成了极大的供需失衡泡沫、升高了金融机构的不良资产风险。而且以房贷为主的家庭负债，遏制了民众消费动能。更严重的是，房地产的过度炒作，造成收入分配和社会阶层的急剧分化，社会矛盾空前激化，严重冲击中共执政的稳定性。

意识到此问题，中共多次推动各种抑制房价政策。例如2010年大出台包括所谓的「国11条」、「新国10条」等一系列缩紧银根、压制二套房贷款等「限购令」、「限贷令」、「限涨令」。但随着经济下行压力加大，中共2014年回头又推出激励房市措施，土地价格因此大涨，房价快速攀升，北上广深等一线城市房价甚至呈现双位数涨幅。眼见打房政策不见成效，2016年当局再提出「房住不炒」原则，并于2020年划出史上最严格的房地产「三道红线」，以打消房地产的过度杠杆。自此，大陆房市进入史上最大规模与最长时间的整顿期。

根据大陆学者分析，现今大陆房地产市场供求关系呈现三方面变化：一是供过于求，2022年全国城镇居民人均住房面积已超过41平方米，再加上人口负增长、城镇化动能减缓等因素，市场已从卖方市场转向买方市场；二是市场从以增量为主转向以存量为主，部分城市的二手房成交量已经超过新房成交量；三是由于担心房地产商烂尾楼或债务违约，民众更倾向购买现房而非期房。

基于这样的新形势，大陆当局指出，未来房地产政策将朝两大方向推进：一是持续提升城镇化率。当局强调，2023年城镇化率仅为66.16％，和发达经济体80％以上的水准相比，还有提升空间。大陆每年有超过1,000万的农村居民进入城镇，以及不少民众改善性住房的需求较为急迫，都将带来新增住房的需求。二是构建房地产发展新模式。大陆当局认为，破解房地产发展难题、促进房地产健康发展的治本之策，就是发展房地产新模式，例如推动保障性住房、城中村、「平急两用」公共基础建设等三大工程，以利带动房地产相关投资消费。

然而，即便中共陆续出台诸多松绑房市政策，但不可讳言，短期内房地产不会、也很难再成为大陆经济增长的主要动能。中共此次未出手相助所谓「大到不能倒」的恒大，甚至任由每年数百家地产商的破产，其未明之言即是：在美国加大对大陆科技围堵的大前提下，未来大陆将加速新能源车、5G、AI等新兴战略型产业的发展，一方面借此寻求新的经济增长动能；另一方面，以此构筑及夯实足以与欧美匹敌竞争的产业实力。一句话：恒大的清盘，意味中共将终结大陆多年来过度依赖资本扩张的粗放经济增长时代；同时，象征中共脱虚向实、发展实体经济、迈向制造业强国的决心。

持平而论，大陆包括房地产在内的产业改革，是一项极为艰巨的系统性工程；其成功与否，尚在未定之天。诺贝尔经济学奖得主克鲁曼（Paul Krugman）曾提醒：「不要对中国经济下滑幸灾乐祸，这可能会成为所有人的问题。」对台湾来说，无论大陆是否能华丽转身，更是一道无可回避、涵盖政治、经济、产业的艰难考验。