購屋超級攻略／破解不實話術：租房子，就是在幫房東繳房貸！

房价只涨不跌，现在不买，以后更买不起？Location不是最重要的，进场Timing才是关键？「国际超级房仲」Zack教你看懂局势，掌握买屋、卖屋、换屋的关键技巧。《破解黑心话术【购屋超级攻略】》精彩试阅：

我看到有一篇文案是这样写的：「打拼十年最有成就感的事，是帮房东缴完剩下的房贷」，很多人好心劝你买房的理由之一是：「房租缴出去都是给房东的，既然都要缴，为什么不买间房缴给自己？」这个说法听起来实在是再合理不过了，因此很多人就是冲着这点而进场购屋。

图／freepik

但这个说法是真的吗？一般消费者可能不知道的是：「房租支出，远远小于房贷支出」。

让我举个离我最近的例子，大家都知道我是租屋族，我的租屋处在台北市中山区，算是相当市中心的地段，这边捷运附近的电梯大楼，每坪售价大约是90万新台币左右，以一间不含车位的三房40坪来算，总价差不多是3,600万上下。

假设今天我决定不租房了，为了有「根的感觉」、为了让自己更有面子，我决定买房了，那么3,600万的房子，如果分三十年来缴房贷的话（利率抓1.6%就好），我至少得先拿出720万的头期款与72万的仲介费，再加上其他税务，总共差不多要花掉我800万的自备款，并且每个月要支出约11万的房贷（本金加利息），这800万与每月11万的支出，就是我使用这一间三房的代价。

但如果今天我是用租的，情况就大不相同了。

以这里三房的租金行情来看，平均租金大概落在35,000元至40,000元左右，我们以38,000元来计算，今天同样是要使用这一间三房的房子，一旦改用「租的」方式，只需要每月38,000元的房租成本就能使用，相较于用「买的」的月支出则是11万，两者每个月就相差了72,000元的现金流，非常惊人吧！

更别说用买的，我身上辛苦积攒十多年的800万存款就这样All in了，遇到更好的投资机会我也没钱去把握，也别想创业或出国进修了。但选择用租的，我口袋不但保有这800万的存款，压力轻了不少、抗风险的能力也不会脆弱，我也有机会靠这800万赚到更多的本金。

请你试着想像一个情况，假设今天A与B都住在这个社区内，A选择在2022 年房价最高峰进场All in买了这间三房，而B选择继续当个被笑傻的租屋族，结果十年后房价掉了15%（平均一年仅跌1.5%，算是相当保守的估计了吧），A 购买的3,600 万房子，价值只剩下3,060万，而B却在十年后才选择进场（自备款还从十年前的800万，变成只需673万）。

光是房屋总价，一来一回就省了540万的购屋成本，等于你多少年的薪水呢？

再对比每月38,000元，累积的十年总租金456万支出，你还多省了84万，相当于省了22个月的房租（这十年中间你拿800万自备款的投资收益都还没算），更别说如果十年后的修正跌幅更大，B能省的钱就更惊人，对吧！

讲完了身为使用者的角度，我们再来看看房东的角度吧。

站在房东的角度，房东得先投入800万的现金，每个月再支出11万元的房贷，最多却只能从租客身上回收38,000元，等于为了收租客这笔租金，自己不但先砸了800万现金出去，每个月还得再额外「倒贴72,000元」，因此房东出租这间三房的现金流，完全是「负的」，典型的负资产。

除此之外，每个月几千块的管理费，也都是房东在缴交，每年房屋税、地价税，也是房东负担，使用过程如果遇到房屋设备自然耗损，修缮也是房东的责任，因此房东实际进口袋的钱，也许每个月也仅剩3万多块而已了。

透过理性的数学计算，这样一来你应该看懂了吧，租屋不但不是在帮房东缴房贷，实际上还是「房东贴钱让你使用这间房」，房东这么做的唯一目的，只是希望透过你的租金稍微补贴一点，让自己有期待未来房价上涨的机会罢了。

看到房东先花800万、每个月得再倒贴72,000元给租客使用房子，租客却只需要支付约房贷三分之一的成本、还不需要All in全部的存款，就能享用这间三房的房子，倒底谁比较划算呢？而且这种情况，在租金投报率越低的地区就越明显，以台北市这种租金效益在全球数一数二低的城市，当然就是最不适合当房东，而是最适合当租客的地方。

因此，现在你必须要有的正确观念是：「租屋不但不是在帮房东缴房贷，反而是一种低成本的投资」，因为我们只需要支付少少的房租，就能一边存钱、一边靠投资放大本金、一边等待空头期危机入市捡便宜的机会，让你能保持最大的经济弹性，掌握进场购屋的主动权，而不是早早就把所有资金卡死在一间又小又旧的房子内，然后看着各种大好机会在三十年间，从自己手中流逝掉。

注：强烈建议你可以加入我的偶像《老高与小茉》的YouTube付费会员，付费影片区有一部2020年8月22日上传，名为《这辈子千万不要买这个东西，小心买了毁一生》的短片，老高在里面就有提到年轻人如果在经济不允许的情况下，过早勉强买了一间房会带来哪些长远坏处，很推荐你可以参考看看。

《破解黑心话术【购屋超级攻略】》图／采实文化

本文摘自《破解黑心话术【购屋超级攻略】》，由采实文化出版