观念平台－新青安方案成炒房主力？

新青安房贷上路七个月，至2月底已有3.6万户受惠，平均每户拨贷约725.6万元。（示意图）图／本报资料照片

近期公布的政大永庆即时房价、信义房价、清华安富房价与内政部住宅价格等四大房价指数，均创下历史新高纪录。主要原因之一，即为政财政部去年推动的「青年安心成家购屋优惠贷款精进方案」（以下简称「新青安」），吸引大量的民众购屋，进而推升房价。

2000年12月起政府推动青安贷款方案，提供无房的国人优惠贷款，协助民众购屋。去年财政部9月启动更加优惠的「新青安」贷款，将贷款最高额度由最高800万元提高至1,000万元；贷款年限也由30年延长至40年；宽限期亦由三年延长至五年；利息补贴则由原公股银行减半码，再由政府额外补贴1码，共计1.5码优惠，补贴三年。

由新、旧青安方案比较可知，新方案的贷款极为优惠。且央行3月21日理监事会议决议调升利率半码，财政部随即宣布由政府同幅补贴半码，加上原有的1.5码，合计补贴达2码之谱。据媒体报导，去年第四季新青安的拨贷户数约1.8万件，相对于同期整体房贷约5.4万件，等于平均每三件房贷就有一件是新青安。

旧青安贷款自2000年12月推动迄去年6月底止，累计34万余户申请，累计核贷金额达1.43兆余元，平均每月申请数1,255件；而新青安房贷上路七个月，至2月底已有3.6万户受惠，总拨贷金额达2,640亿元，平均每户拨贷约725.6万元，每月平均申请数暴增至5,143件，为旧青安数量的四倍多。

依据行政院新闻稿，其政策目标系「提升政府健全房市政策效益，落实居住正义。」惟检视新青安相关数据，恐已严重违逆其预设的目标，计有以下几项谬误：

谬误一、破坏市场机制

去年房地产市场在升息、房地合一税2.0、选择性信用管制、平均地权条例上路等冲击下，上半年交易急冻，房价逐渐趋稳，前十月全台的建物买卖移转栋数，每月均低于3万栋。新青安政策施行后，移转栋数逐月大增，从去年10月不到2.7万栋，今年1月已达3.2万栋，进而不断推升国内房价。

易言之，倘没有新青安政策，在需求减少下，依照市场供需法则，房价原有机会下修，却因为该政策让需求骤增。永庆房产集团业务总经理叶凌棋预估，新青安政策发酵，预期今年上半年房市交易量，将较去年同期成长22％至25％。如此破坏市场机制，已让房价欲小不易。

谬误二、助长国内房地产炒作

新青安大幅提高贷款期限至40年，并调升贷款额度达千万元，加上高额的利息补贴，又无排富门槛，俨然成为炒房最佳工具。特别是，将缴纳房贷本金的宽限期延长至五年，购屋五年内的负担极低，而依照现行的房地合一税规定，持有超过五年，交易所得的税率几乎砍半，由35％直接降至20％；若符合自住要件，持有六年，所得400万元以内者免纳所得税，超过400万部分按最低税率10％课征所得税。该政策等于鼓励投机者，利用新青安炒房。

谬误三、规避居住正义政策失败

蔡英文于竞选期间，针对居住正义议题，委由学者花敬群主导下，提出「房市三箭」政策，分别是杜绝炒作、健全租屋市场，及八年兴建20万户社宅。

民进党执政后，花敬群也入阁，担任内政部政务次长，负责房地产政策。然三大政策可谓是全数部跳票。首先是社会住宅部分，查阅内政部不动产资讯平台数据，截至2024年3月31日，达成数已完工的社宅不到三万户（29,799户），就算加上兴建中、已决标待开工以及规划中的社宅，也仅有12.7万户；其次，租屋市场亦未改善，疯狂补贴的「包租代管」方案，至今有效契约数也仅有7.6万户；最后，炒房成为常态，房价更是愈来愈贵，多数人买不起房。

居住正义沦为口号，去年总统大选期间遭到社会团体与反对党激烈批评，蔡政府被迫推出史上最夸张的补贴，以掩饰社会住宅等政策跳票的窘境。

离谱的是，政府所推出的解方-新青安，竟反成为炒房主力，宛如饮鸩止渴，房地产成为最大受益者。无怪乎，近期的营建股会疯狂飙涨。