海珠创新湾直奔10万+,万博6万+,洛溪还是洼地吗?
本站房产原创报道 今年初,时代大家、中海观澜府的“神仙打架”,让海珠创新湾这个新晋板块为大家所熟知。加上珠光沥滘旧改、中海石岗路和南洲路三大项目有望年内预计入市,海珠创新湾更是赚足大家眼球。
相比炙手可热的海珠创新湾,一江之隔的洛溪板块却显得尤其低调。唯一引起热议的,是上个月服役了30余年的洛溪大桥旧桥封闭加固,6月拓宽工程将全面完工,届时3分钟可通过洛溪大桥。
作为连接海珠和番禺的重要交通动脉,洛溪大桥对房价的拉动作用,曾经尤为突出。80年底末,随着洛溪大桥的通车,“宁要河北一张床,不要河南一间房”的广州市民,也逐渐接受在番禺置业。
这个距离广州最近的板块在当时被称作“广州后花园”,房价仅2000元。随着新光快速、华南快速和地铁3号线等利好落实,房价逐渐攀升。在新世纪初,连同华南板块,一度是广州成交最火热的板块之一。
如今的洛溪板块,却已沦为楼市“小透明”。毕竟现在一提起番禺,大家想起的是万博、亚运城和广州南站。
洛溪板块,为什么逐渐被市场遗忘?
一是洛溪板块开发较早,小区楼龄多数在20-30年间,比较老旧,以楼梯楼为主,产品已过时。其中华荟明苑、洛涛居南区和广州奥林匹克花园成交较为活跃,二手均价在3万/㎡左右。
楼龄新的小区集中在沙溪-厦滘一带
楼龄新一点的小区主要集中在沙溪-厦滘一带,20年楼龄左右的东海花园、海怡花园等,二手均价约3-4万/㎡;以时代外滩、星河湾半岛为代表的二手豪宅,均价已到5-7万/㎡左右。
二是板块内虽然配套齐全,但整体档次较低,缺乏大型商业配套。整体环境比较杂乱,五金酒店用品城、装饰材料城等批发商贸城的存在,也在一定程度上加剧了城乡风貌差异。
三是交通拥堵为该板块最大短板。工作日上下班高峰期,洛溪大桥、华快、新光等,堵车已是家常便饭。加上地铁18号线和22号线施工、洛溪大桥施工等因素,短时间内,交通堵塞的问题还将存在。
四是新盘稀缺,目前仅南天名苑和星河湾半岛在售,两者都占据一线江景资源,走豪宅路线,主打超大户型,单价9-10万/㎡左右,不属于市场主流产品。
洛溪还是洼地吗?
在海珠创新湾直奔10万+,万博直奔6万+的当下,夹在中间的洛溪,还是洼地吗?能否迎来板块补涨?还能入手吗?
判断一个板块的区域价值,首先得了解其目前的发展程度。整体而言,洛溪属于发展成熟片区,利好兑现慢,大部分区域价值已体现。
洛溪片区接下来新增的利好规划,主要体现在旧改和交通上。
图源:南方都市报
根据2019年2月公布的《番禺区洛溪岛城市设计及沙溪组团控制性详细规划》,洛溪将打造广州创新、文化、生态、活力之岛,其中重中之重是洛溪村、沙溪村(合作企业为升龙+方圆)、上漖村、厦滘村四条旧村改造,改造后将刷新片区面貌,完善区域配套。
图源:南方都市报
此外,在目前三条地铁线路的基础上(包括地铁2号线洛溪站、3号线厦滘站及即将开通的18号线沙溪站),新增19号线(西三-姬堂)、26号线(沙湾-太和),其换乘站为上滘站;新增东西向地铁轨道线串联南北线路;增加横向有轨电车。
但需要注意的是,城市旧改是一个循序渐进的过程,很难一蹴而就。尤其番禺旧改动作一向缓慢,规划虽美,但要等到实际落地,还需要很大的时间成本。
洛溪板块补涨了吗?
看具体楼盘,分化严重。“老破小”不涨反降,“新大豪”涨势喜人。根据链家的数据,洛溪板块内,20-30年楼龄的旧小区,不仅没涨,还降了。
比如楼龄28年的如意花园,今年2月成交的一套70㎡小两房,总价139万;去年3月同样的户型,成交总价152万,几乎降了10%。
另一边厢,广州中原研究发展部数据显示,珊瑚天峰2020年涨幅高达32.7%,十分抢眼。目前业主挂牌价在4.5-5万/㎡左右。
一路之隔的时代外滩,270㎡大户型,今年1月成交总价为1228万,去年5月,同样户型的成交价仅为1030万,短短半年多,涨幅20%。
洛溪板块还能入手吗?
对于预算不多的刚需来说,纯粹想上车的话,洛溪不失为一个合适的选择。100多万可买两房,200万买三房,不介意老破小,这里可选的房源不少,生活氛围浓厚。但想兼顾投资升值,就不必考虑了。
对于预算在300-500万的购房者来说,可考虑丽江如英居、奥园友谊尚居等次新电梯房;而预算充足的可考虑时代外滩、珊瑚天峰、星河湾半岛等楼盘。
但整体而言,目前洛溪板块概念弱,对购房者吸引力不足。毕竟,有钱的可以选海珠江景盘,次有钱可以选万博地铁盘,夹在中间的洛溪板块,想出头,还得多修炼内功啊。
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