換新屋能退稅 自用住宅重購退稅讓你換屋省很大

房市示意图。记者游智文摄影

大家都知道买卖房屋要缴税，但你知道在什么情况下可以退税吗？不论是小屋换大屋、旧屋换新屋、「先买后卖」或「先卖后买」，只要符合条件，就能向政府申请「重购退税」或是「重购扣抵」喔！永庆房屋整理土地增值税、财产交易所得税（旧制）及房地合一税（新制）退税条件与方式，帮助民众了解自己的权益，减轻荷包负担。

「重购扣抵/重购退税」是政府提供换屋族的节税优惠方案，民众在2年内完成先买后卖或先卖后买的重购行为，并符合相关条件，即可申请扣抵或退还出售旧屋时已缴纳的所得税。永庆房屋契约部资深经理陈俊宏指出，不同时期购入的不动产，办理的规则不太一样，出售的房屋若是在104年12月31日前买卖取得，适用财产交易所得旧制，在重购房屋隔年申报所得税的时候，从所得税应纳所得税额中扣抵；反之，若是在105年1月1日之后买卖取得，则适用房地合一税制，可于完成移转登记之次日起提出申请退税。

不论新制或旧制，退税采计条件都包含：出售及重购房地的时间（以完成移转登记日为准）在2年以内，及出售的房地卖出前一年内无出租、供营业或执行业务使用。新制或旧制不同的地方在于，旧制的房屋「户籍登记」须为本人或其配偶、直系亲属，而新制中的「直系亲属」则限缩为未成年子女。其次，新制有限制重购后5年内不能改作其他用途或再移转，否则将追缴原退还税额，旧制无限制；最后，旧制仅针对「小换大」才能退税（新购屋价额需大于旧屋价额），新制则放宽大屋换小屋可按比例退税。

此外，陈俊宏补充，针对前述财产交易所得税与房地合一税的扣抵或退税，新屋或旧屋的所有权人，无论是本人或其配偶，只要符合条件都可以申请。但要注意的是，政府为了避免投机、落实保障自住权益，若经查发现出售的旧屋没有「实际居住」使用，退税申请将不会被核认。

而在土地增值税的部分，买入新屋和卖出旧屋的时间同样需要在2年内，且设籍与房屋的所有权人，均须为本人、配偶或直系亲属，并符合自用住宅情形。特别要注意的是，新旧土地的所有权人，必须为同一人，也就是说，买房子和卖房子的要是同一个人，如果今天卖掉自己名下的房子后，以配偶名义买入新屋，土地增值税就不能退税。

陈俊宏说明，土地增值税重购退税的计算，不是依市价或房屋面积大小，而是以土地公告现值总额为判断基准。若新购自用住宅用地公告现值加上出售时已缴纳之土地增值税，超过原出售自用住宅用地公告现值，即可申请退还土地增值税，最高退税额以所缴税额为限。

陈俊宏再次提醒，新购房地自登记日起列管5年，如有下列任一情形，将会被追讨税金：一、5年内售出或过户（包含配偶赠与移转）。二、改做其他用途，公益出租、营业都不行。三、户籍迁出，本人、配偶或直系亲属，5年期间至少要有1人设籍。

重购退税的使用次数没有限制，但房地合一税的退税请求权时效为5年，土地增值税则为10年。陈俊宏建议，换屋前先了解退税条件并试算，再规划房地登记，才能符合最大利益。