建商看好房市!土地市場轉熱 首季交易量371億、年增135%

房市示意图。记者朱曼宁/摄影

第一太平戴维斯26日发布第1季商用不动产暨土地市场交易报告,大型商用不动产成交金额(单笔3亿元以上)达240亿元,年增46%;大型土地成交金额达371亿元,年增135%,主要因住宅市场的刚性买盘支持及新青安政策发酵,让土地市场买气转趋热络,建商购地动能回温,并乐观看待住宅后市发展。

商用不动产方面,科技业持续为市场最主要买方,在购置厂办与办公室的驱动下,单季投入金额达78亿元,贡献超过三成的交易,最大笔交易即由台达电以47.9亿元购入内湖科学园区利丰大楼与瑞光大楼2栋大楼所写下,这也是继台达电在2018年斥资10亿元在瑞光路上购地自建厂办大楼后,再次于同一路段购置办公空间,同区域扩编仍是企业的首选;另外,电子零件通路商利机则是购入台中七期预售商办案联聚中维大厦27楼,每坪单价73万元,作为营运总部。

第二大的主力买方为建商,单季投入金额达68亿元,指标交易包括国聚建设斥资34亿元购买台中南屯婚宴会馆,以及国盟开发向南山人寿购入基隆物流仓储,总金额13亿元。

从近几季建商布局的策略中可以发现,除购置整栋可立即开发的商用不动产,避开央行的土地限期开发规范外,部分建商则是购置带租金收益的标的,将整体开发期程拉长。

另外,个人投资人的投资动向也值得关注,第1季投资金额达26亿元,占比超过1成,包括总金额16.4亿元的台南国宾影城,与9.8亿元的元大银行承德分行大楼,双双由自然人购买。

保险业的不动产购置动能依然维持低档,甚至呈现买少卖多的现象,第1季仅有台新人寿以14.5亿元购置台南工业厂房,而南山人寿则出售资产,总额达60.9亿元,为继去年新光人寿、宏泰人寿、全球人寿、和泰产险处分资产后,最积极活化资产的保险业,也显示保险业在优化财务结构的考量下,改变过去只进不出的不动产投资策略。此外,随着上周中央银行调升基准利率半码后,保险业最低不动产投资报酬率门槛上调至2.97%,将压缩保险业参与不动产投资的机会。

土地市场则出现回暖的迹象,建商购地意愿回升,第1季购地金额为245亿元,比去年同期的80亿元大幅增长。此外,随着对住宅市场的信心增加,建商购地规模明显提升,单笔规模超过10亿元的购地案就有8笔,比去年同期增加6笔。

最高金额的前三笔分别为新苑兴业等开发商以35亿元购置的桃园晶悦饭店重建案基地,爱山林与亚昕则以33亿元与20亿元购入新北泰山与林口新市镇土地。土地交易区域则集中在北台湾,桃园市、新北市与台北市分别有85亿元、84亿元跟63亿元排名前三名。

第一太平戴维斯董事长黄瑞楠表示,在预防性通膨的考量下,上周央行宣布调升基准利率半码,此举将使平均房贷贷款利率提升到2.2%以上,对于不同类型的买方影响各异。

科技业的自用型买家方面,AI题材发酵与台积电扩厂效应,再加上经济稳定发展,预估今年科技产业的空间需求持续成长,除了生产作业场域的需求,去年即显现的总部与办公空间整合需求将持续发酵,北台湾具备产业群聚题材的区域,或是在大众交通运输节点的科技厂办,将受到青睐;投资型买方则面临利率上升压缩租金利差,租金的成长潜力成为评估重点,在不动产保值性的考量下,个人投资人或家族投资公司在市场上具备一定能见度。整体而言,在经济的稳健发展下,仍乐观看待未来1至2季的商用不动产市场表现。