多頭回來了？第1季大型土地交易年增135%

大型土地交易金额统计。资料来源／第一太平戴维斯

根据第一太平戴维斯统计，第一季单笔3亿元以上大型商用不动产成交240亿元，年增率达46%。另在新青安发酵下，建商购地动能回温，大型土地单季成交达371亿元，与去年第一季低基期相比，年增率更达到135%，显示建商乐观看待住宅后市发展。

本季最大笔商用不动产交易为台达电以47.9亿元购入内科利丰大楼与瑞光大楼2栋大楼，这也是继台达电在2018年斥资10亿元在瑞光路上购地自建厂办大楼后，再次于同一路段购置办公空间，同区域扩编仍是企业的首选。

电子零件通路商利机则是购入台中七期预售商办案联聚中维大厦27楼，每坪单价73万元，作为营运总部。

另外建商单季投入商用不动产金额也达68亿元，指标交易包括国聚建设斥资34亿元购买台中南屯婚宴会馆，以及国盟开发向南山人寿购入基隆物流仓储，总金额13亿元。

从近几季建商布局的策略中可以发现，除购置整栋可立即开发的商用不动产，避开央行的土地限期开发规范外，部分建商则是购置带租金收益的标的，将整体开发期程拉长。

个人投资人的投资动向也值得关注，本季投资金额达26亿元，占比超过1成，包括总金额16.4亿元的台南国宾影城，与9.8亿元的元大银行承德分行大楼，双双由自然人购买。

保险业的不动产购置动能依然维持低档，甚至呈现买少卖多的现象，本季仅有台新人寿以14.5亿元购置台南工业厂房，南山人寿则出售资产，总额达60.9亿元，为继去年新光人寿、宏泰人寿、全球人寿、和泰产险处分资产后，最积极活化资产的保险业，也显示保险业在优化财务结构的考量下，改变过去只进不出的不动产投资策略。

此外，随着上周中央银行调升基准利率半码后，保险业最低不动产投资报酬率门槛上调至2.97%，将压缩保险业参与不动产投资的机会。

土地市场则出现回暖的迹象，建商购地意愿回升，第一季购地金额为245亿元，比去年同期的80亿元大幅增长。

此外，随着对住宅市场的信心增加，建商购地规模明显提升，单笔规模超过10亿元的购地案就有8笔，比去年同期增加6笔。

最高金额的前三笔分别为新苑兴业等开发商以35亿元购置的桃园晶悦饭店重建案基地，爱山林与亚昕则以33亿元与20亿元购入新北泰山与林口新市镇土地。土地交易区域则集中在北台湾，桃园市、新北市与台北市分别有85亿元、84亿元跟63亿元排名前三名。

第一太平戴维斯董事长黄瑞楠表示，在预防性通膨的考量下，上周央行宣布调升基准利率半码，此举将使平均房贷贷款利率提升到2.2%以上，对于不同类型的买方影响各异。

科技业的自用型买家方面，AI题材发酵与台积电扩厂效应，再加上经济稳定发展，预估今年科技产业的空间需求持续成长，除了生产作业场域的需求，去年即显现的总部与办公空间整合需求将持续发酵，北台湾具备产业群聚题材的区域，或是在大众交通运输节点的科技厂办，将受到青睐。

投资型买方则面临利率上升压缩租金利差，租金的成长潜力成为评估重点，在不动产保值性的考量下，个人投资人或家族投资公司在市场上具备一定能见度。整体而言，在经济的稳健发展下，仍乐观看待未来1至2季的商用不动产市场表现。