借名买房?卖购房名额?你考虑到这些bug了吗
本周案例
有朋友想买房投资但没名额了，跟无房无车的我买购房名额，求助买买君，我开价多少合适？
我们夫妇的购房指标都已经用完，父母没有广州户口，现在假离婚也行不通，想再买一套投资，跟亲戚借名额靠谱吗？
大家这么爱搞事，买买君根本闲不下来。一套房都没有的买买君，为什么整天在这里教你们花式买更多的房？毕竟，敬业。毕竟，涨100万比挣100万，容易多了。
来，开始买买君的表演。
借名买房 钱和人情至少得花1个
借名买房，业内一般2个做法，一个是花钱，一个是花人情。
方法A：花钱
根据买买君打探到的消息，行业内有中介提供买卖名额的服务，可以帮助需要购房指标的购房者联系愿意出卖名额的人，1个名额大约是2-3万元，是不是比想象中的廉价许多？
方法B：人情
花人情的情况更为普遍，毕竟几百万的房子写在其他人名下，熟人更让人放心一些，至于这个名额给不给钱，就看各自的考虑了。
通常来说，方法A必然签订借名买房协议保障彼此，但走方法B的时候，就有很多人觉得哎呀这么熟了签协议多尴尬呀，然后就……嗯……撕X的基本都是这一类情况。人性，经不起考验啊。
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不想人房两空 得这么签借名买房协议
买买君研究了N个撕X案例后总结得出，借名购房具体可能发生的风险大概有5种情况。
为方便大家阅读，买买君先做个界定哈↓↓↓
出名人：借出名额的人，即登记产权人
借名买房可能出现的风险：
1
出名人不承认借名购房，一口咬定房屋是自己的，甚至将房屋转卖给第三人；
2
出名人负债严重，导致房产被查封或执行；
3
出名人去世后，其继承人对借名购房不知情或不认可；
4
借名人要处置房产时，出名人不配合或联系不上；
5
其他政策法律风险等。
一句话总结就是……老子花钱买的房被别人拱了……钱房两空。
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简单来说，房子是不动产，根据《物权法》，房产证登记谁的名字，这房子就是谁的。
风险和那什么一样，有大小之分。买买君咨询律师得知，借名买房协议，一般认定合法有效。因此，签署一份比较完善的协议可以降低风险发生的可能性，或者不幸真的发生风险时，能够力挽狂澜、女娲补天。
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借名买房协议有几个重点不能漏：
1
写清楚房屋的所有权到底是谁的；
2
写清楚买房、未来过户、卖房等环节所带来的税费、中介费等等各种钱谁负责给；
3
如果不是全款买房，势必需要出名人以其名义申请房贷，那么协议中必须写明，借名人应保证按时支付这笔费用，如果逾期造成出名人的损失，需要支付违约金；
4
具体购房行为，可约定出名人给借名人出具书面授权委托书，由实际购房人具体操作，也可共同出具操作。但相关协议、房产证、票据等文件，借名人最好要求持有原件；
5
除协议外，借名人还得有实锤证实购房资金来源。因此，付款行为最好通过银行转账进行，并保留相关凭据。
买买君翻了近几年来借名买房闹上法院的案例，发现官方态度有非常明显的转变。
此前，如果借名人能够提供实锤，证明房屋确实由自己出资，并且有借名协议约定了房屋所有权的情况下，一般借名人能够撕赢。
然而，近年来，借名人败诉的案例越来越多，主要有3个原因：
▲很多案例中，证据不足以证明双方构成借名关系。即是没签协议，或者没写清楚啦。
▲上诉时借名人依然不符合购房政策，如果支持其诉讼，不就等于和限购政策作对吗？
▲法院压根不受理
关于最后一点，买买君有话要说。
广东省高院在9月发布了一份《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，其中第28条规定：
“
借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。
”
▲如果你借别人名买房，和和睦睦的，并且回头你有购房名额了，可以把房子过户到自己名下。
▲但如果你借别人名额买房，但回头撕X了，即使你提供证据表示钱都是你出的，对方只是出名额而已，法院是不会帮你追回这个房子的。
以上，看懂了吗？划重点
1
借名协议不是万无一失，但没有借名协议万万不可；
2
借名协议必须约定房屋产权归属。因为如果只有出资证明，它也可以是借贷或赠与，和房子属于谁没有必然的联系；
3
有什么事情好好商量，限购政策在前，法院默认这种情况=搞事，不太想理会了。
为了小钱出卖购房名额 不值得
回到另一个案例，那我把名额借给别人购房，对我个人来说，是不是没什么风险？
前面买买君说到，市场价一个名额2-3万元，这么便宜，买买君个人是绝对不会卖的。
原因很简单，购房名额如此矜贵，为什么要为了这一点小钱卖掉呢？手头紧还有千万种别的方法可以挣钱。
要知道，如果有一天，你自己想买房，发现已经占用了一套房的名额，购买二套房时，有房无贷是5成首付，有房有贷是7成首付！
即使到时候可以把房子过户还给借名人，如果你曾为这套房子有贷款记录，那无房有贷，首付也是4成！购房成本一下子就多了。
所以，好好工作，沉迷赚钱，早日自个儿买房吧~
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