“旧改”生意经：高毛利，易融资，房企抢滩
地产江湖，门派林立。“国家队”有恃无恐，“野蛮人”攻城略地。
身处其中，粤派房企低调、吃苦，像是大隐隐于市的“扫地僧”，典型代表就有崛起于90年代、“华南五虎”之首——富力，用总裁张力的话来说就是：“力不到不为财”。
在去年的业绩会上，董事长李思廉笑称：“在外看了一圈，还是地产最赚钱。”彼时，富力刚刚实现同比60%的规模增长，跨入千亿阵营。
而3月26日发布的2019业绩报告显示：富力去年销售规模1382亿元；营业收入908亿，同比增幅18%；净利润100.9亿，同比增长16%。此前，李思廉向地产壹线表示：“富力没有掉队，我们赚钱不错。”
富而思源：
关于地产赚钱，作为第一批“吃螃蟹”的房企，富力当然有发言权。
90年代前后成军的地产大佬，有的单打独斗如今功成身退，有的夫妻开店最终拆伙收场，而李思廉和张力合伙创业的富力，一直延续至今，一文一武，江山易攻能守。
毕业于港大数学系的李思廉，主抓销售和财务；当年凭2千块下海的张力，主抓开发和成本。富力把两个人的名字嵌进8个字：“富而思进，力拔山河”，挂在总部大楼。
富而思进，前半句是，富而思源。而富力发家的起点，始于旧改。
1994年，富力以广州荔湾嘉邦化工厂旧改打响“开山之作”，此后一骑绝尘，相继收购了广州钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等，短短7年，在广州完成10个大型旧改项目，涉及总面积超过250万平方米。
“广州每根烟囱的倒下，都有富力的功劳”。奠定了富力的江湖地位。
2003年，富力把触角从“旧厂”延伸至“旧村”，首个城中村改造项目猎德，至今仍是“广州传奇”，此后，富力又操刀了广州首个由民企完成的旧村改造项目杨箕，赚得盆满钵满。
如果说，富力的上个高光时刻是2007年——凭161亿销售额跻身全国房企四强，那么，12年一轮回，属于富力的下个高光时刻，或许就在2020年。而这次，富力手里还是那张最管用的王牌：旧改。
2020年开局，“黑天鹅”突袭，房地产“速冻”，销售和投资双线面临断崖式下跌。
今年1-2月份，全国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；商品房销售额8203亿，同比下降35.9%。自2015年4月以来，5年内首次出现“双降”。
受此影响，房企也变得更为谨慎。同期，全国房地产开发投资金额10115亿，同比下降16.3%；全国房企土地购置面积1092万平方米，同比下降29.3%。
正是在这“至暗时刻”，旧改开发模式“抗风险、高毛利”的特点显现出优越性。
业内人士认为，目前看来，“高周转”受资金回笼放缓影响，在此次疫情中难以为继。相反，慢节奏的旧改项目不容易被“黑天鹅”打断，表现出强大的韧性。与此同时，旧改在释放土地具有持续性和长效性，货值转化可观，可以为房企带来持续的销售增长和盈利保障。
因此，此前持续在旧改上加大投入的房企，经过文火慢炖，逐渐尝到了甜头。
业绩报告显示，富力已透过3个城市的城市更新项目转化179万平方米土地储备，预计未来数年内，通过城市更新项目转化的潜在土地储备建筑面积超过4000万平方米。
目前，富力的整体土地储备成本为2600元/平，比2017年的3200元/平，还降了15.6%。这个数字，几乎与布局三四线城市的房企持平，但实际上，富力2019年64%的销售来自一二线城市。
对于以广州为大本营重点布局一二线的富力来说，在高土储的同时能保持低成本，靠的正是口袋里超大体量的旧改项目。
更关键的是，除了低成本，旧改释放的土地，往往位于城市核心，是招拍挂难以进入的地段。加上政府让利，房企还能获得容积率、建设条件方面的放宽，为后续的开发扫清障碍。
低成本+好条件=高毛利，这就是旧改能成为利润收割机的关键。
去年4月份，富力专门成立了城市更新集团，组建超300人规模的团队。目前，富力已签约的建筑面积超过4000万平方米。根据预计的短期转换建筑面积，潜在增加的可售面积约1000万平方米，相当于人民币2000亿元可售货值。
仅广州，已签订合作协议或意向合作的旧村项目就超过20个，其中就包括黄埔笔村、茅岗村、白云陈田村等数个“巨无霸”项目。
显然，千亿之后，富力有意回归“基本盘”，把最擅长的旧改再做到极致。
融资破题：
今非昔比，旧改能带来的除了地，还有钱。
首先是节流。以往旧改主要由政府征地，再通过“招拍挂”出让，但考虑到前期征地成本，政府通常提前引入意向房企，将征地工作前置到房企头上。
但从2018年开始，广东旧改土地逐渐从“招拍挂”向“协议出让”改革，这意味着，房企不用担心前期垫资压力高，更无需承担征地后拍地折戟的风险。
其次是开源。虽然旧改表面资金需求量大，但在确定投资主体身份后，房企可以就此进行融资，值得注意的是，目前各大银行均大力鼓励旧改项目。
因此，在“融资难、融资贵”的市场大环境下，谁能拿下旧改项目，等于变相找到缓解资金压力的出口，比同行更有机会在当下拿到成本合理的钱。
年报显示，2019年，富力凭借有利的市况筹集境外债券22.5亿美元及境内债券人民币67.8亿元，同时自2006年以来首次进行股票配售，按发行价每股13.68港元发行2.73亿股的H股新股，募集资金总额为37.35亿港元。
瑞银认为，虽然配售事项将令每股盈利短期内有所摊薄，但相信公司将通过扩大股权基础，长远有助降低负债比率，从而减轻投资者对其高负债的忧虑。维持富力地产“买入”评级，目标价22港元。
目前，富力持有384.4亿元的现金结余，而2019年，富力整体融资成本维持在每年6.6%，低于行业平均水平。富力地产管理层在日前的业绩会现场表示，目前富力地产比较重视短债，大概一半已经还掉或者已经延长了。
此外，富力从多间联系银行获得非承诺性银行授信额度，其中约1200亿元尚未动用。该信贷融资额度显示在符合条件的情况下，银行可向富力贷款至该额度上限。
多元并举：
可以拿到便宜的地，还可以拿到成本合理的钱，富力解决了目前房企最头疼的两大难题，剩下要做的就是，怎么打好手里的牌？
后千亿时代，富力克制了规模的野心，转而在多元化策略上寻找新的增长点。
早在2003年，富力就是广州CBD最大的业主，当年，珠江新城更被称为富力新城。如今，富力的物业主要分布在一二线城市，包括甲级写字楼、购物商场、零售商铺、以及物流园区等多种业态，2019年租金收入99.53亿，增长10%。
除此之外，2017年富力收购万达74家酒店，经过2年发展，目前富力运营中的酒店达90间，加上在建及规划中的42间，富力共拥有132间酒店，是全球最大的豪华酒店资产拥有人。该项资产市场评估值约520亿元，与目前380多亿元的账面计价差额巨大，隐含了未来可在资产证券化等资本运作中释放的巨额价值增长空间。
旧改王、一线CBD大业主、全球最大豪华酒店主……顶着多个头衔，近年富力又开始布局线上业务。
年报显示，2017年上线的“富力好房”平台，目前交易总额超过人民币300亿元， 活跃注册用户超过300万，而在疫情高峰期，富力线上卖房的前7天，已录得近10000个单位销售，建筑面积接近100万平方米。疫情期间，富力是线上购房反应最快的首批房企，未来，富力将借此加快推动协议销售，建立更具成本效益的销售网络。
始于旧改，兴于旧改，商住并举，多元发展。富力要把手里最管用的牌，打到底。
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