賣厝阿明／法拍屋想撿便宜？達人提點3心法

雄信不动产副总经理陈诗凯（中）。 图／陈诗凯提供

房价天花板越来越高，想要一圆买屋梦，仿佛也越来越难，加上最近的房市景气比天气还热，过往较少民众关注的法拍屋，近来也颇受青睐，希望能从法拍市场捡便宜，不过，法拍屋的「水很深」，要出手前可得做足功课。阿明今天请来深耕法拍代标多年的雄信不动产副总经理陈诗凯，教大家私房绝招。陈副总表示光是今年，雄信不动产已服务法拍案成交逾75件，堪称南台湾法拍专家。

陈诗凯说，很多人一听到法拍屋，直觉反应是「很便宜」，却不了解隐藏在其中的风险，他建议，若想碰法拍屋，首先要了解法拍屋的整体流程。

掌握法拍4步骤，留心公告资讯

一般来说，法拍有四个步骤，分别是「公告、拍卖、缴款、点交」。陈诗凯说，各个地方法院都会揭露拍卖资讯，通常公告后半个月到1个月后，就展开拍卖，想出手的人，要准备好底价的2成保证金，带现金支票到现场去投标。

如果没标到，法院会把支票还给投标者；如果标到了，7天内就要缴清尾款，法院才会给予权利移转证书，拍定人再拿着去地政事务所办理过户，并配合法院执行点交。另外，也有不点交的案子，也就是法院不做最后的结案交屋，就让拍定人跟原屋主自己去谈。

陈诗凯直言，若想透过法拍，买到喜欢的房子，得花很多心力，所以很多民众会请代标业者来帮忙，他也分享自己从业至今的3大心法，给对法拍屋有兴趣者参考。

出价看地段也看景气，蛋黄区趋近市价

第一，价格的判断，需视地段、景气等时空环境而定。很多人听到法拍屋，就觉得一定能捡便宜，不过随着房市多头气盛、房价不断走扬，如今蛋黄区的法拍屋大多符合区域行情，甚至还可能更贵，要往外进到蛋壳区才可能比较便宜。

陈诗凯说，通常法院若第一拍没拍出，第二拍会打八折，又没拍出的话，第三拍还会再打八折，以此类推，但因为公告到拍卖的时间很短，有时没人出手，只是因为大家还没发现有这个案件，等到发现了，若想标得，仍得出个符合行情的价格才有机会。

他举例，高雄明诚四路的商办，去年的价格约莫每坪26万，今年初则约33万，6月时此地段有法拍案站上每坪34万，创新高；前阵子，也有科工馆附近的一楼公寓拍出950万，还有凤山的物件拍出1200多万，全都跟上市价。

屋况靠多方打听，心脏要大颗一点

第二，屋况不易直接掌握，需多方打听。陈诗凯说，法拍屋无法事前看屋，法院提供的资讯，通常只有权状坪数，连格局都不确定，而且法院提供的资讯，也不见得是现况，实务上就常碰到明明写着是空屋，里面却有住人，自称是屋主亲友，屋主承诺让他无偿住在里面等等。

而且，法院说没有「非自然死亡」的案件，也不一定真是如此，毕竟如果屋主没讲、警局也没记录，法院也查不到，也只能去现场向邻居、管理员、里长等人打听；最后进到交屋阶段时，买方心脏也要很大颗，而且通常要配合法院的时程，会耗费两、三个月，甚至半年一年才能真正点交。

第三，现金必须迅速到位，考验金流调度能力。陈诗凯强调，标得法拍屋后，七天内一定要把尾款缴清，如果没缴，法院会没收保证金，对买方来说，形同要迅速备妥全额资金，这跟一般买房只需自备两、三成资金的状况，大不相同。

目前比较常见的方法，是运用银行的代垫款，在正式取得权状前，以相当于信用贷款的利率向银行来借款，不过，通常银行为控管后续风险，只会放款给有代标业者的案件。陈诗凯也提醒，要买法拍屋最好要透过专业的代标公司，因为屋况不明，需要透过经验跟详尽调查，除了竞标资金，最好也要备妥装修资金，做好各式准备，才有机会买到中意的物件。

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