賣厝阿明／房子作社宅 合約中賣掉的話房客可以繼續住嗎？

房市示意图。 图／联合报系资料照片

屋主将房子租作社会住宅，享稳定收入，但可能顺应市场变化，或有其他需求，所以在合约期间要将房子卖掉的想法，不过合约还在，可以卖吗？房客可以继续居住吗?有没有例外状况？

新北市租赁公会首席副理事长张惠山说明，通常社宅房东发生这样的问题，我们可以从两大面向来探讨：

1．房客可以继续居住吗？

2．有没有例外状况？

Q1.可以卖吗? 房客可以继续居住吗？

A：可以卖，但依民法§425 第1项：「出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。」

这是俗称的买卖不破租赁原则，简单来说~房东可以卖掉房屋，但根据民法，租客已经入住并依约使用房子，即使房东卖掉房子，租约依然有效，买房的新屋主仍需让租客住到合约结束为止。差异是房东换成新的所有权人，至于合约到期之后的承租就是与新任房东去商量。

新北市租赁公会首席副理事长张惠山。 图／张惠山提供

Q2.有没有例外状况？

A：有。买卖不破租赁的原则是为了保护租客的权益，意思是即使房子被卖掉，租约仍然有效。但这个原则有例外，依民法§425 第2项：「前项规定，于未经公证之不动产租赁契约，其期限逾五年或未定期限者，不适用之。」

新北市租赁公会首席副理事长 张惠山提醒大家，如果是没有经过公证的不定期租约，租赁期限超过5年或未定期限，在这两种情况下，房子被卖掉后新屋主可以选择不续租，这样租客就无法依靠买卖不破租赁的原则来保障自己的居住权。

张惠山提醒民众房东，千万别为了想省税金或觉得公证很麻烦，导致后续问题产生。

更多房东社宅租赁问题免费咨询https://www.facebook.com/profile.php?id=100095301264373

新北市租赁公会首席副理事长张惠山https://www.facebook.com/profile.php?id=100000128101607