賣厝阿明／《平均地權條例》實施後 預售屋交易市場所產生的變化

新北市不动产仲介经纪商业同业公会林平川理事长（中）。 图／林平川提供

这个单元我们邀请到新北市不动产仲介经纪商业同业公会林平川理事长来跟大家分享，林平川理事长表示，近年来，居住正义的口号响彻云霄，会有这样的情况发生不外乎是现今的房价过高，许多社会新鲜人认为目前的收入能力无法负担，甚至将高房价的矛头转到投资客炒房这样的因素，也因此许多支持居住正义的人认为应当要从遏止房屋投资买卖的行为，进而让房价回归合理的范围，《平均地权条例》的修法便为此而来。

林平川理事长针对2023年7月所上路的《平均地权条例》中关于预售屋条例的部分，以下五项重点来叙述对预售屋市场的影响。提出以下说明：

1.禁止预售屋、新建成屋换约转售

预售屋和新成屋买卖契约，除了卖给配偶、直系或二等亲内旁系血亲，或是特殊情况外，不得让与或转售给第三人。此外，建商也不能同意或协助契约让与或转售，违者可按户（栋）处罚50到300万。

2.重罚不动产炒作行为

依照新法规定，不动产炒作行为包括：散布不实资讯影响交易价格、透过假交易创造热销假象、违规买卖不动产且明显影响市场秩序，或是垄断转售不动产以牟利等。

违者将按交易户数处最低100万、最高5000万罚锾，并可要求限期改正；如果未在期限内改正，则可以连续开罚。

3.建立检举奖金机制

民众对于不动产销售或申报实价登录的违规行为，可提出证据向县市政府检举。若经查证属实，将从实收罚锾中提30%作为检举奖金，每案奖金上限为1000万元。

4.管制私法人购屋

私法人购买住宅用房屋改为许可制，并限制取得后5年内不得移转、让与或预告登记，防止变相转作短期炒作。

5.解约申报登录

预售屋买卖契约若解约，建商应于30日内申报登录，违规者将按户（栋）处罚3至15万元，并需限期改正；若期限内未改正，将按次处罚，处罚二次仍未改正者，按次处30到100万元罚锾。

林平川理事长表示，《平均地权条例》针对预售屋关制条例的实施主要是针对预售屋房价炒作，试图让想置产自住的人可以降低自投资客手中购入不公平价格的机率。因此就理想上来说，预售屋市场应当会产生价格的向下变化，然而真的会是如此吗？

林平川理事长也对《平均地权条例》实施后，预售屋市场变化做出说明，我们可以从2023年预售屋成交量来看待市场对这项法案的预期与施行后的状况，究竟预售屋市场是被冲击导致价格崩盘，还是回归正常的市场机制？

我们可以从2023年的三个阶段来观察其中的变化。

一、法案尚未明朗，市场观望期（1-2月）

这段期间成交量变小，主要是因为整个市场都还不清楚《平均地权条例》的状况是如何，因此无论是投资客或者是想买房的人都在等待法案的明朗，以便决定是否入场。

二、不朔及既往条件，使市场热络，脱手期（3-6月）

当法案正式确定之后，市场开始热络起来，其中一项不溯及既往的条件让投资客可以趁此尽快脱手，进一步推动预售屋市场的交易量。

三、新法上路，正常市场机制期（7月之后）

法案正式实施之后，预售屋市场的交易状况，主要是以真正想要置产、购屋自住的消费者为主。

接着就是大家关心的预售屋交易量与价格有受到冲击吗？就交易量来说，基本上每个区域都还是有不同的状况，其中台南的变化是最为明显的。

法案实施前，台南预售屋的交易量在前半年平均每月达到近900户，但在下半年却大幅减少到将近300户。其中主要的原因可能是因为台南科学园区有许多的科技新贵，让大量的投资客进驻。当法案通过之后，投资炒作的行为被明显遏止，导致交易量大幅下滑，我们可以视为交易市场回归正常应有的状况。

另外像是台北市，在法案通过前后的交易量变化较为不太明显，主要可能是因为这个地区的房价已经过高，想在此地置产的消费者逐渐往卫星区域来购屋，也因此让桃园新竹等地的预售屋交易量不减反增，尤其新竹因为科学园区有大量的就业机会，加上房屋供给量相对较少，因此在价格方面仍然有成长的空间。

除了都会区，苗栗县与彰化县预售屋总价的中位数亦突破千万，苗栗县甚至超越高雄。这是因为苗栗县紧临有竹科的新竹市，受到竹科就业人口外溢的影响，导致预售屋价格节节高升。

彰化县尤其相邻台中市的彰化市进入台中市区非常方便，因此吸引到不少在台中市区工作的民众于此地购屋，连带影响预售屋价格。

东部预售屋一直以来都受到高资产与退休族群的青睐，作为渡假或退休居住使用。而东部又以观光产业为主，即使《平均地权条例》通过之后仍然吸引到一些投资者的注意。

嘉义地区预售屋价格以太保市为例，受惠于台积电扩厂的传闻，预售屋甚至有10%左右的增幅。

林平川理事长标示，从以上的资讯中，我们可以看得出来，在台湾人普遍有土斯有财的观念中，房地产还是多数人认为最能保值与持有风险可控的置产标的，加上目前友善的贷款利率与贷款成数跟宽限期加持下，不管是首购／换屋／置产族…多半来说，对于购买持有房地产还是保持正向态度！

新北市不动产仲介经纪商业同业公会

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