牛奶厂板块:火到销售中心都卖 洋房年涨1.5万/㎡
谈及广州楼市，市区的“龙头三兄弟”——广钢、广纸和牛奶厂，近年是绕不开的热门话题，而其中最高姿态的又当属位于天河华美牛奶厂板块。作为市区难得的低密度住宅区，牛奶厂板块志不在与广钢广纸PK，其面临的挑战，更多来自板块内部的竞争。
牛奶厂板块地处奥体新城，位于珠江新城、国际金融城和科学城“铁三角”环绕的核心位置，板块共93.2万㎡，整体毛容积率不超1.2，部分区域的建筑限高仅40米，未来将提供约70万平商品住宅供应。由于地块前身为牛奶厂，零污染，加上低密度的规划，板块从诞生之日起就自带“富人区”光环。
2014年11月，接棒当时大热的广钢新城，同为旧改项目的天河华美牛奶厂8宗地块成功出让，分别被华润、金地、龙湖、平安不动产收入囊中，折合成交楼面地价为1.2-1.69万/㎡，当时业界普遍认为建成后洋房合理房价为3万/㎡。（另有1宗商业用地，楼面价8000元/㎡，由家和地产竞得）
截至目前，除招商与平安不动产合作开发的招商雍华府外，牛奶厂板块的项目均已悉数面市。别墅方面，龙湖首开天宸原著1期和金地天河公馆均已售罄，龙湖甚至连销售中心（由两套别墅合并而成）也已出售，清盘后将移交业主。目前仅华润天合有货在售，产品建面为190-260㎡，毛坯均价去到9万/㎡。而当初拿地最贵的龙湖首开天宸原著1期，2015年11月别墅首次开盘的均价为5万/㎡左右，可见板块房价涨幅之大。
对于主流购房者而言，动辄数千万的别墅可望不可即，不过板块内的部分洋房产品，广州的中产人士还是值得多加关注。近期本站房产实地探营，带你揭秘龙湖首开天宸原著、金地天河公馆和华润天合洋房哪家强？
洋房主打90-160㎡三四房年涨1.5万/㎡不急卖
龙湖首开天宸原著是牛奶厂板块首盘，位于板块西北角，虽说尝尽头啖汤，早期的房源主要被来自汇景新城的换房客消化，但现在看来会不会后悔卖早了？2016年1月，该盘首期洋房开售均价3万/㎡，基本符合拿地时的预期，但如今同样的产品均价已高达4.5万/㎡，1年内暴涨1.5万/㎡，涨幅50%。目前1期在售洋房户型为130-165㎡四房（83-97㎡三房已售罄），2期推出时间待定。
而龙湖对面的华润天合，目前在售1栋和3栋洋房，货量不多，户型包括88-160㎡三四房，目前在售楼栋仅剩124㎡四房，均价在41000-49000元/㎡之间。该盘首推时洋房均价为35000元/㎡，短时间内狂涨6000-14000元/㎡，踩盘时现场可见配建的教学楼主体建筑，未来将交由教育局设立公办学校。
金地天河公馆位于板块中央地段，目前已推出3栋洋房，产品包括86-163㎡三四房，但目前仅剩89㎡三房和120㎡四房在售，均价4.6万/㎡，去年9月份的开盘价是4万/㎡，赶上这波广州房价猛涨的大潮。看似涨幅没有另外两盘夸张，但起点高，一面市就卖了好价钱。
综上所述，目前牛奶厂板块洋房集中在90-160㎡面积段的三四房，大户型已经去到700万/套，根据销售介绍，买家主要来自市区的“老广”换房；而小三房350万左右可以拿下，已经是入住牛奶厂板块的最低门槛。这个价位，如果再往东移去到科学城，可以住到舒服的大户型。究竟是买郊区的大户型，还是天河别墅区里小三房，见仁见智。
三盘户型实力PK 拿着几百万的中产应该选哪里？
目前来看，牛奶厂板块的产品同质化程度高，价格方面各盘也是随行就市，因此谁的户型更科学、品质更高，成为决定买家选哪里的关键。接下来，小编就帮大家对比一下，紧凑三房和阔绰四房，分别应该怎么挑？
华润163㎡四房PK 龙湖165㎡四房
华润天合163㎡四房
龙湖首开天宸原著165㎡四房
两个户型都是双阳台直厅设计，采光通风俱佳，卧室均位于户型同侧，动静分区。其中，龙湖首开天宸原著的165㎡四房，优点是带超大阳台，增强舒适度，卧室方正大小适中，但书房位于入户花园处，私密性不强，可考虑改成茶室等休闲空间。而华润的163㎡四房，优点是双主套设计，对改善型买家更具吸引力，其中主卧有90°大视野飘窗，缺点是主卧的衣帽间挤压了隔壁卧室，导致次卧入门偏窄，室内多棱角。
龙湖130㎡四房PK 金地139㎡四房
龙湖首开天宸原著130㎡四房
金地天河公馆139㎡四房
把龙湖首开天宸原著165㎡四房的大阳台拿掉，户型尺寸缩小就是130㎡四房。这个低配版的户型，餐厅少了阳台，但设计了窗户辅助采光，厨房连着工作阳台，可用于晾晒衣物，实用性强，缺点依然是书房，去洗手间需要穿过客厅。相近的面积段，金地天河公馆做的是139㎡四房，优点是主卧带衣帽间，彰显尊贵感，阳台连接客厅和儿童房，宽敞明亮，缺点是餐厅受到卫生间压迫，破坏了餐客厅一体的方正，而且卫生间开门对着客厅也欠妥。
华润88㎡三房PK金地89㎡三房
华润天合88㎡三房
金地天河公馆89㎡三房
这两个户型是牛奶厂板块的入门级产品，华润天合的88㎡三房和124㎡四房分布在1-4号楼，2梯4户，而金地天河公馆89㎡三房是单独设计为1栋，3梯8户。从密度来看，华润天合更舒适。而就户型本身而言，华润天合88㎡三房，实用面积为77㎡，使用率达85%，客厅开间能做到4米，主卧为套间，主卧相邻的阳台为赠送面积，可延伸到过道的位置，改造成书房或婴儿房，整体功能齐全，但空间稍显零碎，次卫的1个角顶着厨房，相对逼仄。而金地天河公馆89㎡三房布局比较干脆利落，尽可能减少了无效的过道空间，但少了1个卫生间，主卧的私密性不强，此外，阳台和大门不是相对分布，无法形成对流。
2016年，华润天合、金地天河公馆和招商雍华府提出联手打造天河国际社区，可以看出三大巨头从竞争走向合作的发展思路。而从现状来看，牛奶厂板块也确实需要通过实力开发商共同完善配套，从而提升整体居住氛围和生活便利度，实现共赢。
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