三道红线整治 大陆房市转凉

大陆房地产龙头恒大集团最近陷入债务风暴。图为南京一处正在兴建的建案。（中新社）

大陆恒大集团陷入债务风暴，其背景可从去年8月大陆官方划出的三道红线说起，明确规范了房企的资产负债率、净负债率及现金短债比，让过去房企赖以生存的高周转、高负债和高杠杆模式，受到全面狙杀。

据大陆房地产机构指出，2021年上半年的房地产之所以涨幅快，关键的原因是2020年受疫情影响被抑制的购房需求快速释放。但从5月开始，调控再度加码，房市热度瞬间转凉，这也就是7月以来房产销售不理想，量价齐降的根本原因。

统计今年1-8月，大陆全国各大城市住房调控累计达到352次，平均每个月调控50多次。监管层想借由调控住房成本，让住房开支减少，进而增加生育率，这也成为2021年之后的新信号。

大陆住建部、央行等8部委近期也联合行动，展开为期3年的房地产整治计划，稳房产排第一位。

大陆监管层在2017年就强调金融资源要扶持实体经济，脱虚向实。官员多次强调，不要妄图透过借助金融资源将自己做大，反过来挟持金融体系。最终，大陆监管层用近乎金融机构的管理方式，来管理地产开发商的资产负债表。

这一切得从去年8月20日一场会议开始，彼时人民银行和住建部等部委召集12家龙头房企高管，要求房企争取实现「剔除预收款后的资产负债率小于70％、净负债率小于100％、现金短债比大于1倍」的目标。并据此「三道红线」指标，监管层对房地产企业分成4类，不同档位的房企获得融资待遇也不同，其中，三条全部不达标为红档，不得增加有息负债。

按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的「三道红线」指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。对于房地产行业来说，这无疑是一次革命性的变化。过去几十年，大陆众多房企赖以生存的「三高」─高周转、高负债和高杠杆模式受到全方位狙杀。众多房企不得不减少拿地、降低负债，并重新思考行业和企业的未来。

近期陷入负债风险的房企，已经明显感受到了完全不同的监管决心，房产企业大到不能倒的故事，正在走下神坛。