时论广场》台北市房价比纽约贵 打房有效？（朱云鹏）

在台北市购屋，单价百万元愈来愈普及。据永庆房产集团调查，2023年台北市预售屋百万单价交易比重高达46％。图／本报资料照片

去年年底立法院休会之前，通过了「房屋税差别税率2.0方案」，也就是俗称的「囤房税」。一般认为，这是鉴于房价高涨，年轻人的薪水买不起房，滋生不满，执政当局所采取具「打房形象」的措施。问题在于，这样的措施是否有效？

就在通过此税的隔几天，媒体举行房地产相关产学座谈会，指出此案的实际效果很小，标题为：「经济稳定、碳费开征、升息尾声、打房有限 房价欲小不易」。也就是预测房价将持续上涨，成交量则会回稳，呈现「价扬量稳」的趋势。

细看「囤房税2.0」的内容，重点在于：一、房屋栋数进行全国归户，不再分散在各行政区。二、全国只有一栋房而且为自用者，其房屋税由现行1.2%调降到1.0%。三、全国所有房屋在三栋或以内，为本人、配偶或直系亲属自用者，或为公益出租人者，其税率维持现行的1.2%。四、非属以上各类，例如全国拥有四栋或四栋以上，或持有非自用房屋者，其房屋税率由现行各县市所定累进的1.5～3.6%，统一调升为2～4.8%。五、建商余屋由现行1.5～3.6%累进，调整为持有两年内2-3.6%，超过两年则为2～4.8%，与一般民众相同。

从这些税率的数字来看，其实变动非常有限，而且即使有变动，在台湾，房屋或土地的「税率」，根本不是重点之所在。重点在于「税基」，也就是税率要相乘而得到实际税额的课税基准。对土地而言，这个课税基准是「公告地价」，全国而言，大约只有市场价格的五分之一。对房屋而言，是「房屋评定现值」，依据「房屋标准单价」算出，更远低于市价；主因在于房屋标准单价是根据兴建时的造价，还要扣除折旧，与市价完全脱节。

有人算过，在台北市，就算是新房屋，自用住宅的实质房屋税税率，大约为千分之1，而自住豪宅实质房屋税率则为千分之3。这是新屋，如果是老屋，屋龄愈大者，当初标准单价就愈低，那实质税率就低了，可以低到万分之3或更低。因此，拥有多栋房屋的囤房者，其实质税负，会因为这些税率的小幅变动而增加的金额，相对于房屋市价而言，确实微乎其微。

这表示，立院通过的所谓囤房税2.0，本质上只是虚晃一招的宣传广告而已，不会对于真正的囤房者，有什么大的负担增加。加上中央银行对于利率的超保守态度，让我国的实质利率处于负值，也对房价的上升有推波助澜之效；难怪业者对于这个法案不在意，并宣称房屋将「价扬量稳」。

在这样的税赋和利率政策下，台湾房价高到挤身世界屋顶，是可以被期待的。如果台北市的平均房价高于纽约，但台北市年轻人的薪水，比起纽约年轻人的薪水，又差了好几倍，面对台湾「价扬量稳」的房屋市场，除了望屋兴叹，还能做什么？

纽约市民的平均薪资比台湾高很多倍，房屋租金也高很多，但是大家可能不相信，台北市的房价比纽约市高。依据资料，去年纽约市房屋中位开价为每平方呎855美元，成交价大约是开价的87%，换算为每平方呎约740美元。但是不要忘记，纽约的坪数只算主建物，不像台湾包含附属建物和分摊的公共设施。

依据统计，台北市去年第三季房屋平均单价为每坪74.3万。假设公共设施和阳台等附属建物占坪数的比率为3成，再换算为平方呎和美金，那台北市用纽约主建物标准来看，房屋的平均单价为每平方呎893美元，不但比纽约市高，而且高出两成。

台湾要消除相对的世代剥夺感，所需要的改革之一，是让非自用、同时拥有多栋房屋的持有税率跟上国际标准。这点不做，光是提高所谓的累进房屋税率，只是障眼法而已。多盖社会住宅固然不错，但社会住宅只是暂时栖身之地，无法作为安身立命之基。年轻人如具有雪亮眼睛，应该有能力分辨真正让房价合理化的措施，和障眼法的差别。

（作者为东吴大学讲座教授、前行政院政务委员）