旺报社评》无需唱衰大陆房地产市场

社评

大陆房地产市场连番暴雷，屡传房企债务违约与相关理财产品逾期无法兑付的报导。先是中植集团旗下央企中融信托出现偿付问题，接着房地产模范生碧桂园也因亏损过高无法支付美元债券票息，引发流动性危机。加上北京及上海商办地产龙头SOHO中国为避免交叉违约，正积极与贷款人协商，准备进行公司债务重组，有人担忧陆版雷曼时刻即将上演。

官方放软 政策松绑

大陆房地产情势严峻，确实不容小觑，但大陆房市低迷并非新闻，相较两年前恒大风暴，中融及碧桂园事件的严重性与影响范围要小很多。数字会说话，对比前后两次风暴核心的恒大及碧桂园财务数字，无论整体流动性、债务结构与财务体质，后者都明显优于前者。以大陆官方衡量房地产公司体质的「三道红线」作为基准，即剔除预收款后资产负债率不得大于70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1，碧桂园2022年最新三项数字可说是完美达标，分别为69.4%、40%、1.6倍。相对地，恒大在出事前的2021年，这三项数字分别为81%、152.9%、0.47倍，无一达标。

从总体政策来看，自恒大事件爆发后，大陆官方处理房地产态度逐渐放软，政策也从严控转为松绑，甚至转向刺激，政策调控压力不似两三年前那样紧绷。譬如，根据近日人行发布的第二季货币政策执行报告，「房住不炒」字眼已被拿掉，转而出现的是中央将适时优化房地产政策，如落实金融16条、加大对住房租赁及建设等金融支援、延长保交楼贷款支持等，此都表明现阶段大陆中央不会眼睁睁坐视房地产风暴持续扩散。

值得注意的是，中央政策转向支持，对于位处风暴核心的房地产业者来说，绝对是一剂强心针。尤其是像碧桂园这类模范生，由于财务体质相对较好，只要政策支持，通常能够靠着自身营运能力，安度难关。比如，光就流动性负债而言，碧桂园大部分集中于银行贷款与合约负债（预售屋款项）这两项，加总比重高达六成。代表最新通过的银行贷款展期、保交楼等措施，能够有效发挥作用，可望降低后续违约与相关外溢风险。

短期严峻 长期扶持

无论是从个体财务或总体政策层面来看，这轮房地产风波还在可控范围内，冲击效应小于恒大事件。如果恒大都能慢慢走出破产泥沼，如恒大汽车、恒大物业及中国恒大自7月底起已全面在香港复牌、恢复交易，没道理以碧桂园为首的房地产风暴会演变成陆版雷曼时刻，甚至扩大形成系统性金融危机。

当然，这并非意指这轮房地产风波不需重视，可以放任市场机制自由运作。相反地，面对短期经济情势之严峻，作为重要经济火车头的房地产更需要政策扶持。大陆房市与政策息息相关，房市良窳高度受政策左右。这也意味，除了既有支持房地产措施外，还得端出更多政策牛肉，这可能与北京长期政策背离，但对住进加护病房的房市而言，维持心跳才是当务之急。

在实际做法上，即使近期人行已加大放水力道，陆续调降7天期逆回购利率、一年期中期借贷便利（MLF）与贷款市场报价利率，大量挹注市场流动性。然而，这种全面性放水措施，并非只独厚房地产，资金流向也不保证会跑到相关产业，最终恐只能视为托底讯号，难以对症下药。振兴房市还需要推出更多组合拳。除持续降息提供必要资金活水外，如何进一步松绑房市的选择性信用管制，如放宽三道红线标准或房地产贷款集中度管理制度等，是可以思考的方向。

不容否认，短期房地产再起风波，确实为大陆经济复苏带来诸多不确定性与风险。不过，危机正是转机。若能好好利用这个机会，重新检视相关问题与风险，并佐以政策支持，借此调整与优化房地产与经济体质，未尝不是一件好事。毕竟，想要度过黎明前的黑暗，还是得耐心以对、摸索前进。