央行為何突然祭出新一波房貸信用管制？ 專家曝主因

房市示意图 记者游智文／摄影

央行理监事会今天决议利率冻涨，但却启动新一波房贷信用管制，高力国际业主代表服务部董事黄舒卫表示，从去年第二季开始，升息、地缘政治、打炒房等内外压力确实让房市降温，交易量年减超过两成。

但由于国内游资量仍大，而平均地权条例锁定打击预售市场之后，加速买盘转进价格弹性更大的中古屋，再加上新案成本居高不下，更使房价难跌，间接刺激高资产的置产抗通膨的需求，也形成这次加码选择性信用管制对自然人购买特定地区住宅房贷成数管制的新措施。

他表示，首当其冲的就是双北市等高价区换屋族。预估今年建物买卖移转栋数会萎缩到2016年25万栋左右的水准。

黄舒卫表示，去年由于俄乌战争开打，开启有史以来最大的贸易制裁，间接加剧全球通膨现象，但到今年五月已经出现明显缓解。五月美国的消费者物价指数月增幅已经从0.37%降到0.12%，通膨趋缓、经济疲软，因此美国联准会的升息动作进入留校察看的阶段。

台湾同时要面对出口总值连八黑、经济成长率保二的艰苦作战，再加上消费者物价指数年增率从年初的3%跌到五月的2.02%，预估第四季还会降到2%，如果美国暂停升息，台湾确实没有独走的需求，所以升息动作也同步进入观望期。

房贷族虽可稍喘一口气，但联准会的会后所公布的未来利率政策仍鹰，外溢效果不容小觑，建议要做好房贷利率持续缓升的心理准备。

黄舒卫认为，升息压抑房价的效应已经出现边际递减，从美国的S&P Case-Shiller房价指数走势来看，去年六月房价全面走软，但对比成屋销售率超过两成，今年一月开始房价全面反弹。

下半年台湾有大选、地缘政治冲突的特殊因素，再加上平均地权条例、限贷令越箍越紧，价涨量缩对建商的销售去化绝对不利，建议消费者要特别注意个别经营者的财务及业务韧性。

商用不动产市场方面，无论从近期标售或买卖交易的趋势来看，自用、置产的需求仍相当稳定，惟资金条件受利率条件影响较大的投资人短期仍无进场意愿，但暂停升息，或可增加不少物件的价格弹性，预估下半年市场不会太悲观。