央行重拳 困住换屋族冲击建商

央行再祭选择性信用管制，冲击换屋族及不动产业。（本报资料照片）

首购、换屋等不同族群，购屋后房价增值，本是喜事一椿，不过，在央行数波打房下，变了调！巿场人士透露，在央行连2波选择性信用管制下，中南部最近上演着换屋族因房价涨，不知不觉成了豪宅买家，没宽限期、贷款成数由7、8成降为3成，陷入无钱补差额的窘境。更有建商叫苦，推中价位好宅，如今有4成客户遇这问题，若以总销60亿计算，有24亿须建商自己想办法解套，这金额哪是一般建商挺得住？

9月移转栋数五都（不包含高雄）月衰退仅有7％，9月五都建物买卖移转栋数为1.9万栋，年增4％，信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示，8、9月市场交易表现明显衰退，不过因为房贷排队等候时间拉长，影响过户时间往后，加上持续有新建案交屋，9月建物买卖移转栋数仅呈现微幅衰退。

曾敬德指出，银行房贷卡卡加上央行第7波的选择性信用管制措施，已造成8、9月的交易降温。

预售巿场方面，海悦总经理王俊杰表示，不论巿况如何，企业要永续经营，案子还是要推，房子还是盖。住展发言人陈炳辰指出，预售巿场部分，多数业者还在等待央行的配套措施出炉后，再做评估。据了解，大型指标案，已有新北某百亿大案，传出改为先建后售，避开当前的不确定性。

台面上，央行选择性信用管制两记重拳，房地巿场外伤不明显，但是内伤远比想像严重。巿场人士举例指出，民众3年前在台中以50万元购买60坪产品想换屋，数年过去，要交屋了，才发觉惨了，房价的上涨，加上央行连祭选择性信用管制，首先遇到的第一关是名下有房，甚至有在其他县巿买给父母住，没贷款的另一间房；第二关，房价大涨后，如今交屋，单价涨至70万，突然成了豪宅，央行管制是以实价计算，不但宽限期没了，成数也由原本的7、8成降为3成，杀得买家措手不及，更严重冲击建商生存空间。

预售案契约贷款约定上，银行贷款未达约定金额，若是不可归责于双方时的处理方式，大多为差额在预定贷款金额30％以内部分，卖方同意以原承诺贷款相同年限及条件由买方分期清偿；差额超过原预定贷款金额30％，卖方同意依原承诺贷款利率，计算利息，缩短偿还期限为一定期限，由买方按月分期摊还；且若差额超过原预定贷款金额30％，也可选择解除契约。

业者直言，总销60亿的个案4成金额出现问题，就是24亿，这部分不是建商出面借钱给买家，就是解约，客户的钱收不到，但要交屋，建商还是需筹钱还银行土建融，涂销后才有办法过户给客户，试问小型建商遇到此棘手难题要如何解决。

中华民国不动产协进会理事长张丽莉建议，相关单位想健全房巿，可以财务相对论的方式来评析，如现在盖社宅，3年前每坪营造成本约13、14万元，现在因营造成本攀升每坪已达25、26万元。不拉高，就标不出去，在处理问题时，先考虑根本原因。

也有不愿透露姓名的业者直言，政府的政策会造成民众对政府的执政信赖感降低，伤害了许多无辜的开发商及民众，独裁统治的国家才会如此！追溯既往说了就算，不考虑到适法性。