越秀区6所中小学合并，广州学位房市场出现调整
2017年开年不久，广州学位房市场生变局。越秀区将6所中小学进行合并调整，其中包括省一级名校小北路小学。业内人士认为，学区化是近年来广州为促进教育均衡发展推出的新措施，传统教育强区学校调整变化，对于政策反应敏感的学位房市场来说，影响深远。
市场现状
继五羊中学、五羊小学、东山实验小学纳入培正教育集团，东环中学、广州市第四十中学纳入育才教育集团，广州中心城区越秀区的名校格局再次变化。近日，越秀区再次启动辖区多所中、小学校合并调整。其中，越秀区小北路小学和天秀小学合并，校名使用“越秀区小北路小学”，撤销“越秀区天秀小学”校名。广州市长堤真光中学和广州市真光小学合并，办成九年一贯制学校，撤销两校原有校名，新校名为“广州市越秀区真光实验学校”(名称待定)。除此之外，广州市铁二中学和越秀区铁四小学合并，办成九年一贯制学校，撤销两校原有校名，作为广州市第七中学铁鹰校区(名称待定)。广州市铁二中学、越秀区铁四小学均位于广州市越秀区“西片区”的站西路机山一巷，距离位于“东片区”的广州七中学校距离较远。不过，记者了解到，目前官方已明确的是，合并后的广州市第七中学铁鹰校区，将由广州七中统一管理，两校区同一校长。
越秀区这次学校调整，引发了一些学位房家长在网上论坛和微信群里热议：“幸亏买了天秀小学的学位房”、“买学位房还靠谱吗”……大家心态各异。对于准备购买越秀区学位房的家长来说，选择学位房又有了新变数。
业内人士认为，与一般二手房主买家看重小区内部配套不同，学位房的买家主要主要看二手房周边的学校，学校名气越大，二手房越受市场追捧，因此学位房市场向来对学校招生地段调整反应敏感。越秀区一位房地产中介人员告诉记者，现在在他的购房交流群和微信里，已经开始转发类似“低价买天秀学位房，享省级小北路小学教育”的购房信息；而春节前历来是二手房市场旺季，学校合并调整消息发布后，一些之前还在观望学位房的买家，担心业主心态会受影响，开始预约看房。
某媒体广州二手房高级分析师卢佩婷认为，这次学校调整，明显特点是学校升级和学区均衡化：合并的6所学校中，越秀区一级的天秀小学与省一级小北路小学合并，晋升为省级学校；而铁二中学和铁四小学合并、长堤真光中学和真光小学合并，都是从小学到初中的九年制学校，对于越秀现阶段采用的“小学近地段入学、中学电脑派位”的入学来说，是一种教育新尝试，各个片区，通过学校名气的“以强带弱”，拉动整个学区的教育均衡化发展。
部分学位房业主看好后市“转售为租”
除了购买学位房的家长关注学校调整，学校合并的变化也给业主心态带来影响，孟女士是天秀大厦的业主，上周末得知天秀小学和小北路小学合并后，觉得未来天秀的学位房市场潜力很大，于是很快联系中介将已经放盘的二手房撤下，改售为租，打算等到接下来学位房成交旺季时再出售。
“天秀小学是区级，和省级名校小北路小学结合后地位提升，相关学位房会更有竞争力”。某媒体广州二手房电商运营总监黄文锋告诉记者，在名校扎推的越秀区，天秀小学的学位房并不具备很强的竞争力，对口楼盘如天秀大厦作为电梯楼，二手房放盘价在2.5万~3万元/m2，而小北路小学对口的电梯楼盘北秀花园放盘价5万元/m2左右，楼梯楼小北路小区放盘价也在3万元/m2以上。和小北路小学相比，天秀小学的学位房市场价格较低，天秀小学和小北小学对口的电脑派位中学一致，都是执信中学、十七中学等名校，入读中学的范围相同，因此，对于想买省级名校学位房的家长来说，如果资金受限，两所学校合并后，可能会考虑转投价格较低的原天秀小学学位房。
此外，黄文锋认为，由于越秀区铁四小学原本对口的中学就有广州市铁二中学，因此广州市铁二中学和越秀区铁四小学合并对于学位房范围来说影响较小，不过合并后作为省一级中学广州市第七中学铁鹰校区，对于越秀矿泉区域来说，名校资源较弱，在学位房市场中热度并不高。铁四小学对口多为矿泉一带的散盘，老旧楼梯楼为主，二手房放盘均价在2万元/m2以下，成立第七中学铁鹰小区，无疑是利好政策，将告别该区域无省级名校的局面，势必增加区域教育的竞争力。
新合并的真光小学和长堤真光中学，合并前也是对口电脑派位的关系，历史发展悠久，学位房市场以楼梯楼为主，对口的楼盘如万福路小区、越秀南路小区，放盘价在2.5万~3.5万元/m2之间，现在广州中小学多为独体，两者合并成立为“广州市越秀区真光实验学校”，作为九年一贯制的学校，对于学校品牌来说，合并后势必整合教育资源。
卢佩婷认为，越秀虽然是教育强区，但其实区域内的名校分布并不均衡，比如东风东—农林下路一带，聚集的有东风东路小学、农林下路小学等多所名校，对口的中学也有省实中学、第七中学等省级中学，从小学到中学的教育资源都比较优质，属于越秀学位房市场的抢手地带。学校调整合并后，名校的范围扩大，买学位房的家长选择更多，可能会转投同样可以入读名校但学位房价格相对低洼的地段，转移学位房购买热度。
业界分析
原名校学位房价格将长期坚挺
记者走访发现，学位片区化，受影响较大的是新晋学位房。一些以往地处非名校招生路段的二手房源，摇身变成抢手的“名校盘”。
早在去年4月份，华成小学并入省一级华阳小学后，就有部分家长放弃高价华阳小学学位房，转而购买华成小学学位房。华成小学变成华阳小学华成校区，可享受华阳小学的教育资源，华成小学原招生地段变为华阳小学学位房，华成小学对口直升的中学由天荣中学变为广州市第47中学。目前，华阳小学对口的电梯楼盘侨林苑、富力天河华庭，市场放盘价在5万~6万元/m2，华阳小学华成校区对口的电梯楼盘天誉花园，放盘价在4万元/m2左右。
方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，在优质学位资源紧缺、教育资源尚未达到合理均衡的现状下，广州学位房的价格将始终坚挺，尤其是越秀、海珠、天河等老城区的优质学位房。学位房与学位房之间，价格差距仍然存在。具有长期、稳定的名校学位的二手房，价格自然更坚挺些；一些由于招生路段或再存调整可能的“学位房”，由于购买后难以保证有好的学位，价格与前者相比存在差异。
合富置业市场部经理梁燕明认为，如果市民一定要在越秀区买学位房，不需太在意现时的“学区”政策，只要看中了对应的物业，且确认价格在自己的预算范围内，随时可以出手。现时越秀区的学校资源，同一片区内的学校在师资上差异不大，即使不能入读对应的学校，还是有可能被分配到附近的名校。仲量联行华南区研究部总监曾丽认为，从目前的市场反应来看，学区化暂时还未对学位房市场造成大的影响。
资金不宽裕的买家可选“二线学位房”
业内人士分析，虽然越秀区部分学校有调整，但现在距离合并生效还有一定的时间，学位房市场中短期内，热门名校的学位房价格仍处于高位水平，比如区一级的天秀小学和省一级小北路小学按照政策合并，未来学校之间的师资、招生等具体条件还没有进一步落实，购买了天秀小学学位房是否完全能够享受和小北路小学同样的待遇还需要一定时间验证，家长对此的顾虑会造成一线学位房仍比较抢手。
从长期来说，学区化是广州教育的重要关键词，早在2016年9月份，越秀区就有五羊中学、五羊小学、东山实验小学纳入培正教育集团，东环中学、广州市第四十中学纳入育才教育集团，名校教育集团的扩容，让教育资源在集团内进行流动，是教育均衡化的一种表现，最终目的都是缩小学校的差异化，推动教育的均衡发展。未来学区内各学校教育资源相差不大，对于家长来说，买学位房不一定非要追逐名校地段，可以转向价格较低的区域，购买“二线学位房”以入读同样的小学。越秀区打破一些地段对名校学位房的垄断，使学位房局部热降温，房价也会回归到理性水平。
卢佩婷建议买家，要关注教育政策的调整，如果孩子急着入学，自身又资金充足，可以直接购买一线学位房，直接享受教育资源。如果时间宽裕，则可以适当考虑二三线的学位房，购房成本低，并且几年后一旦政策有调整可并入名校，孩子同样可以入读名校。越秀区名校多，即使真正实行“学区化”，由于区域内的学校教育资源都不差，学位房买家仍可以保证孩子享受优质教育。
买家反应
部分家长适时调整购房计划
目前，广州一些区的教育局已尝试采取措施推进学区内均衡发展，进行“多校划片”。这影响了不少准备买学位房的市民。刘女士就是其中之一，她的女儿今年上幼儿园小班。本来打算买学位房的她最近很纠结：“学位片区化后，不知道还要不要买学位房，万一买了到时候上不了对口的小学怎么办。如果买，买在哪里又是最保险的？虽然广州市教育局明确了近两年仍然是按照目前的入学政策不会改变，但是等到我女儿上小学的时候，不知道政策又是怎样的了。”
记者采访了解到，随着学位房政策的变化，部分家长调整了购房计划。一位家长表示：“越秀区作为广州传统的教育强区，名校扎推，小学和中学的教育资源都比较丰富，深受家长的青睐。我和家人一直想买越秀区的学位房，但是考虑到自家资金实力有限，再加上政策时有变化，买了学位房并不代表一定能上名校，退而求其次，我们最终决定购买海珠区的房子，比越秀区的学位房均价要少一万到两万元左右。”
在一家国企上班的洪女士具有敏锐的“市场嗅觉”，最近她刚刚买下了越秀区天秀小学的学位房。她告诉记者，越秀区的小北路小学是一所百年老校，也是省一级学校，学位供不应求。而天秀小学位于环市路和小北路交界附近，只是一所区一级的学校。经过合并后，天秀小学的招生地段将划入小北路小学。这意味着，购买天秀小学的学位房同样可以享受优质的教育资源。
也有家长表示，不管政策怎样变化，学位房的价值都是存在的。于去年年底购买了学位房的周先生认为：“孩子的教育问题是大事，可含糊不得。有些学校虽然门槛低，但升学率或是环境不太好，我和太太考察后都排除了。我们宁愿增加些成本，也要让孩子从小上好学校。”周先生对记者说，“去年年底我和太太一咬牙，花了400多万元买下了天河北的一套学位房，虽然往后的日子里经济压力大些，但心头大石终于放下了。”
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