杂志精选》平均地权修法打炒房政策的是与非

平均地权修法细则规定将由内政部广纳各界意见后订定之，最快五月前新法可以上路实施，然而立院修法通过后，来自各方舆论批评立法粗糙，笔者认为此次修法，名为打炒房维护居住正义，实为政府达成一石三鸟的政治目的。（图/ 理财周刊提供）

在房市明显降温之际，平均地权修法号称五重拳打炒房却于元月十日立法院快速三读通过，其中内容包括限制预售转售、重罚炒作行为、私法人购买住宅许可制、解约必须申报、检举奖金制度等五大项，具体内容如下：

◎限制换约转售：签订预售屋或新建成屋买卖契约后，买受人除配偶、直系或二亲等内旁系血亲，或符合内政部公告的特殊情形，例如签约后因非自愿失业等重大事故，并经地方政府核准外，不得让与或转售第三人，建商也不得同意或协助契约让与或转售；违规者将按户(栋)处罚50~300万元。

◎重罚炒作行为：明确规范若有散播不实资讯影响交易价格、透过通谋虚伪交易营造热销假象、利用违规销售影响市场交易秩序或垄断转售牟利，将按交易户(栋、笔)数处罚100~5,000万元。

◎建立私法人购买住宅许可制：私法人购买住宅将依其取得之必要性及正当性，分为「免经许可」及「需经内政部许可」二类；其中「需经内政部许可」，于取得后并将受取得后五年内不得办理移转、让与或预告登记之限制，以防杜藉其后续变相转作短期炒作。

◎建立检举奖金制度：民众对于不动产销售买卖或申报实价登录违规行为，可检具事证向地方政府检举，如经查证属实，将由实收罚锾中提充一定比率金额作为奖金。

此项修法细则规定将由内政部广纳各界意见后订定之，最快五月前新法可以上路实施，然而立院修法通过后，来自各方舆论批评立法粗糙，笔者认为此次修法，名为打炒房维护居住正义，实为政府达成一石三鸟的政治目的：

一、宣示政府打炒房政策维护居住正义：以打炒房与维护居住正义之名，容易获得各界认同，两党立委也无人敢挡，又可展现执政党败战检讨高房价的诚意，因此拿抑制房价当败选盾牌，在房市降温时却反其道而行，拿已经降温的「高房价」当祭品，提出修法打房重策，政府宣称政策是在「打炒房非打房价」，却又宣称房价一定会跌很久，就是明修「打炒房」，却暗谋「打击房价」借以收服民心。

二、在房价反转前，抢先收割政绩：其实，房市在去年已经降温，房价没有利差，炒作已无空间，而政府明知房价已降温，趁机提修法打炒房，明显是趁机收割政绩，借以凸显未来房价若下跌就是政府打房的功劳。这种收割政绩的作法不是没有前例，前有2014台北市张金鹗副市长的一刀切政策，在房市已面临反转向下之际，大幅调高新成屋税基，宣称打房是房价下跌的功绩，趁势收割政绩。而后有当今的「禁止预售换约转售」，都是在房价已现疲态时落井下石，可谓师出同门如出一辙。

三、为争取流失的年轻人选票：去年九合一大选执政党在年轻族群票源惨败，明年总统大选将至，为了扭转败选中流失的年轻人选票，必须针对炒房对年轻人的危害提出做法，因此若能在一年内迅速打击房价奏效，期待年轻人选票能归队。

修法虽已三读通过，但市场乱象正要开始，如何订定完善的施行细则

如今修法已三读通过，但市场乱象正要开始，笔者针对五项修法提出可能衍生的种种问题，提醒政府在制订施行细则时参考：

(一)禁止预售转售：其实，大部分投资客已于去年出清存货大半以上，留下来的投资客就准备长线持有，因此在订定细则时对于禁止转售不溯及既往，可减缓市场冲击，是一项折衷的政策。另外此项政策应订定落日条款，只是备注政府得于落日条款截止前视市场现况延长禁售时程即可。

(二)炒作重罚：炒作定义不明，只能在细则上定义更清楚，什么是散播不实资讯影响交易价格？真实资讯连官方新闻实价登录都揭露不实，也是影响交易价格，例如台北市郊某建案明明因三角位置有180度景观，卖价每坪近60万，其他位置45万，官方主观判断就不揭露60万物件，是否会影响该栋交易价格？所以，什么是不实资讯？定义很难，不得不谨慎。

(三)私法人购买住宅许可制：虽然政府一再宣示不影响都更，但这对都更实务上的确会产生很大困扰，尤其都更业者在近年营建成本高涨，加上未来房价有可能下修的双重损失下，再增加法人之间交易受限制，好的整合者会陆续打退堂豉，都更从文林苑事件死过一次，现在又要再死一次。其实私法人置产最严重的是炒作租赁市场，这方面囤房租屋问题，反而政府间接在鼓励助长。

(四)制定检举奖金制度：炒作的定义若不清楚会引起大灾难，专家分析会涨或会跌的地方，都有可能被检举炒作，记者引述也可检举未查证而发布炒作讯息(如乱传网路讯息被告)也可能被检举，未来，未举证明确事证而胡乱检举者要不要负刑事责任？若官方有炒作事实谁来监督，要不要受罚？这些问题不厘清，就会使执事官员人仰马翻。

至于修法后，首购自住客到底能不能进场，笔者提供三大建议：

一、选择优质建商品牌：在房市景气趋缓时，买预售产品一定要首重优质建商品牌的大原则，主要有三大原因：

(1)避免因高营建成本负荷不了的建商，会有偷工减料情事发生。

(2)避免因景气因素而买到烂尾楼，毕竟一生的积蓄投入置产，还是首重安全第一考量。

(3)优质建商推出的产品，市场跌时具有保值抗跌效应，市场涨时具有增值潜力的空间。

二、认清预售的期货本质，才可以化危为安：买预售如同买期货，等于要能预判三、五年后的房价会不会产生套牢风险，若三、五年后完工时，房价有可能脱离谷底回升到另一循环轨道，那相对风险性就会降低，就不至于有被套的风险。

三、选对购买时点，选对产品，就不会有风险：这一波房市若有反转迹象，购屋者不必太过恐慌，房价只会缓跌，且跌幅不会太大，也不会有所谓重灾区，自住者若选择量大区域就需观察其区域潜在发展的利因与产品的优劣性，以及建商品牌信誉，才会买到进可攻退可守又很安全的产品。

本文作者：李同荣‧吉家网不动产创办人

(本文摘自《理财周刊1169.1170期》)

《理财周刊1169.1170期》