杂志精选》《平均地权条例》来了 首购族的春天到了吗？

房产专家李同荣表示，房市早已降温，房价今年会缓跌，尽管跌幅不大，但仍是自住客进场买房的好时机，另外，李同荣也传授如何选择具有增值潜力的好物件，搭上下一波上行循环。（图/ 理财周刊提供）

《平均地权条例》修正案今年一月三读通过，政府祭出五重拳打炒房，年轻人最关心的是「房价到底会不会跌？」

房产专家李同荣表示，房市早已降温，房价今年会缓跌，尽管跌幅不大，但仍是自住客进场买房的好时机，另外，李同荣也传授如何选择具有增值潜力的好物件，搭上下一波上行循环。

*上半年积极看屋、择优进场

其实房市在2022年就出现高点降温现象，李同荣解释，去年平均地权条例研拟启动修法，投资客在预期心理下大量倒货，加上持续升息、股市崩跌、锁台危机等外部干扰因素之冲击，影响民众购屋信心及意愿，下半年交易量已出现衰退。

从数据上来看，去年七都预售屋与成屋一整年交易量高点落在三月，分别还有6964件、9251件，十二月已跌至2195件、1983件，跌幅甚大。

尽管如此，去年房价仍持续停留在高点，出现「价量背离」现象，李同荣预测2023年在全球经济增长放缓，加上建商预售屋去化缓慢、银行紧缩土建融、限贷令等政策压力影响下，市场将呈现「量缩价缓跌」格局，不过因为循环面涨幅已逐次递减，因此跌幅也不会太大。今年基本上房价平均跌幅不会超过5%，首购自住只要择优进场，就能进可攻退可守。

他表示：「成屋一年跌不了5%，预售则要看区域、看推案量、看竞争个案，表现会较分歧。超涨地区比较容易松动，但基本上小坪数、低总价抗跌性高，所以提醒首购族既然是要自住、长线持有就不用想着要探底，房价松动就可以进场，避免错过买房机会。」

李同荣点名过去飙涨快速、供给量大的重划区，会是这波价格修正最多的区域。

他建议预算有限，自备款不多的自住买家，可以锁定预售推案量大、有跌价的新兴重划区，尤其是有兴建中捷运，或捷运沿线题材的地区。至于手头资金充裕、想买成屋的民众，可以多做功课，与经纪人打交道、留资料，比别人更早取得优质物件。

李同荣表示今年的购屋时机「下半年优于上半年」，民众可以在上半年进场看屋，下半年出手，或许有机会捡到降价建案房子。

「上半年将是买卖双方对于房价互相拉扯的市况，下半年经过买盘冷静期后，卖方的态度可能软化，房价就有机会下修。」

*买预售屋 首选体质优建商

李同荣接着提到，《平均地权条例》中的预售屋禁止转售新制上路后，可能直接冲击预售屋市场买卖，进一步使财务相对不健全的中、小型建商，比较难借由推出预售建案及时筹措款项，增加其资金断链风险。

「去年央行已经祭出限贷措施，今年《平均地权条例》再上路，小建商资金调节不来，就很有可能倒闭。」

因此李同荣提醒，在房市景气趋缓时，买预售屋一定首重体质好的建商品牌，避免碰上中小型建商因负荷不了营建成本，而有偷工减料的问题，或是买到烂尾楼，更甚者，发生还没交屋建商就倒闭的悲剧。

「投入一辈子的积蓄置产，安全还是首要考量。先观察产品的优劣性以及建商的品牌信誉，接着进一步选择具潜在发展利因的区域，才能买到进可攻退可守又很安全的产品。」

*打炒房是「打到痛点」还是「打到年轻人」？

李同荣也对近年政府提出的打炒房政策与住宅政策提出质疑。首先，他认为《平均地权条例》是矫枉过正。

从技术循环面来看，房市上行循环已经进入尾声，在经济增长放缓、升息循环等基本面不利的环境下，房市已经明显降温，无利可图之下，炒作自然收敛。当前市场中的投资客早已退场，主力买盘都是自住为主的刚性需求，现在祭出打炒房措施，恐怕打不到痛点，还打到刚性的自住买家。

由于预售屋只需约房屋总价一成的自备款，因此许多资金有限的首购族多会选择预售屋做为置产标的，《平均地权条例》预售屋禁止转售新制一旦上路，未来许多中大型建商将退出预售屋市场，不仅影响不动产市场，恐怕还会冲击首购族群。

此外他观察到，台湾人口减少，但家户数却快速成长，显示未来小宅将成为市场趋势。然而，相形预售屋炒作已经收敛，都会区成屋小坪数的低总价市场炒作有增无减，原因就在于这些年轻人最需要的低总价小宅已经被投资客与包租公垄断。

「租赁黑市不透明，市场被垄断炒作，年轻人租不起房，妄谈买得起。政府要打的不是房市，而是铲除租赁黑市啊！」李同荣直言。

*结构问题难解，居住正义只是梦？

以近期行政院核定的租金补贴计划2.0为例，这次金额加码、条件放宽，李同荣认为这看似诚意满满的政策大礼包，仍难以解决结构性问题。

许多民众反映，自己根本不敢去请领租金补贴，因为房东一旦发现，遭查税，就很有可能会调涨房租，或直接拒租。

「房东逃漏税并不是一两天的事，让租屋市场透明化才能真正解决结构性的问题，」他直言。

另外，李同荣提到台湾近年空屋率不断创高，但愿意拿出来租给别人的却很少，导致租屋市场供不应求，租金一直涨，租屋品质也很差。

不管是打炒房政策，还是住宅政策下的各种补贴措施，这些以「落实居住正义」为名的大礼，是真能根治「买不起、租不起房」这个社会烂疮的良药，还是选举年炒短线的政策牛肉，恐怕还有待公评。

本文作者：林怡妏

(本文摘自《理财周刊1174期》)

《理财周刊1174期》