政府八年七调楼市 "合理房价"何时现?

本站房产12月14日讯 12月2日，在各大门户网站的页面上，一条标题为“多地房价逆市上涨 或迎来第三次严厉调控”的新闻几乎都被挂在最显眼的位置，一位网友在跟帖里留言:“信了第一回又信了第二回，还会信第三回吗？”

从2003年以紧缩信贷为主的“121号文”开始，房地产调控整整进行了8年，但除了金融危机发生的2008年，当政府每一次推出国N条，随之而来的都是房价的报复性上涨，一次又一次地证明国N条的失败。

在这场调控与房价的“八年抗战”中，中央调控为何屡战屡败？温总理所说的“合理房价”何时才能实现？

调控打在海绵上

从2003年的121号文件、2005年的“国八条”、2006年的“国六条”与“90/70”……到今年的“新国十条”，调控政策与房价进行了八年抗战，但除了金融危机发生的2008年，楼市调控之拳犹如打在“海绵”软弱无力。

“应该说中央调控的目的是好的，但每一次调控都没有打到点子上”，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹向本站房产表示，以“90/70”政策为例，政府本希望能通过调结构增加中小户型商品房供应，但实际效果并不理想，开发商有许多钻空子的办法，到了2008年政府希望通过信贷紧缩抑制房价，结果碰到金融危机，开发商不愿意拿地且降低开工量，造成2009年供不应求加剧，供需缺口引发了这两年房价的暴涨，最后造成了“弄巧反拙”的结果。

对于秦虹的看法，华东师大商学院地产系主任华伟也表示认同，他认为，房地产调控之所以出现屡败屡战，一方面是因为统计局没有为中国的房地产调控提供准备、稳定、连续、科学的数据；另一方面，地方财政又依赖于土地财政，所以对它有利就执行，不利就打太极拳，从而造成地方政府执行不力，细则就被架空。

以保障性住房为例，2009年发改委明确规定，全国土地出让金净收益10%将用于保障廉租房建设，但根据早前审计署发布的调查结果显示，有22个城市土地出让金并没有投入保障房建设，再多的规定最后只不过成为一纸空文。

中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为，地方政府的兴趣并不在于控制房价，因此他们还要靠高房价来进一步拍卖土地，所以我们的房地产表面上是市场经济，房地产的市场经济根子是非市场的，根子是非市场的，在市场末端搞市场机制，当然是一塌糊涂了。

合理房价的解决之道

今年两会前夕，温总理在接受中国政府网、新华网联合专访时表示，有信心在任期内把房价保持在合理价位。但随之而来的房价报复性上涨，相信连老百姓甚至是总理本人也意料不到。房改12年已经过去，但合理房价何时才能实现？

“温总理表示有信心在任期内将房价控制在合理的价位，但什么才是合理的价位？总理并没有解释”，顾云昌接受本站房产采访时表示，按照国务院文件的阐述，房地产调控的目的是为了遏制房价过快上涨，以此来看调控的目的已经达到；但老百姓却希望房价能下降10%、20%甚至50%，到底什么才是合理房价？社会对此并没有达成共识。

他举了一个例子:夏天大家都爱穿T恤，老板买的是1000元/件，一般员工买的是100元/件，但大多数农民工买的是10元/件，那T恤的合理价位是多少？这显然是没有答案的问题，因为有钱人需要名牌，老百姓则需要性价比的产品，因此合理价格并没有固定标准，最重要的是各阶层各取所需。

“房子也一样，合理房价并没有一个标准的答案，富人我们随他买30万元/平米的汤臣一品，但只要夹心层有经适房为他们服务，低收入阶层则可以安心地居住在廉租房，不同阶层各取所需，这才是实现合理房价的根本之道”，顾云昌表示，中央调控与其天天和房价作斗争，还不如转换思维，把精力放在保障性住房上，只有坚持商品房与保障房两条腿一起走，才能解决老百姓“住有所居”的愿望，真正实现合理房价。

解铃还须系铃人

回顾1998年房改启动时，当时的设想是建立以经济适用房为主体的多层次城镇住房供应体系，但随着2003年国务院“18号文”的颁布，经适房的主体地位被商品房正式取代，房价也进入波澜壮阔的上涨通道。

解铃还须系铃人，在保证房地产作为国民经济支柱产业的前提下，要实现温总理所说的合理房价，提高保障房在住房供应体系中的比重，无疑是目前最可行的办法。

据悉，住建部日前在向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，这相比2010年新增420万套，且公共租赁房将占主要部分。

中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海认为，从本次的保障房计划来看，可以说是对2003年“18号文”的一次“矫正”，如果保障房建设能跟得上计划，无论是对于抑制高房价乃至整个房地产市场的健康发展都能起到很好的推动作用。

“房地产调控的困局，在并无实质性制度变革的情况下，1000万套保障性住房表明中央政府是选择在不触动既有利益格局的前提下，寻找新的共赢方案，至少是根据各利益方的话语权能够接受达成一致的方案”，中信建投分析师魏凤春认为。（记者:区家彦）

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