专家传真－打房政策前的大哉问：回答房市景气是否过热？

台中七期。图／本报资料照片

近期财金官员在立法院皆会被问到一个共同问题：何时启动打房时机？观察相关部会的回应，有两个有趣的观察点：一是央行说「财税政策最有效」，但财政部强调「支持选择性信用管制」，部会（难得）彼此互替对方主管的政策按赞。二是对于现在是否为打房时机，名目上部会难得有一致性的模糊说法「会进行跨部会研议与合作，适时提出适当的政策」，实质上各部会却以自身主管业务（如房贷的逾放或寿险投资不动产等指标）宣称房市景气还好。在决策逻辑上，决定打房政策的工具前，理应先确认景气状态，然而该议题发展迄今，政府对于「房市景气是否过热」的看法就有分歧。

回顾此议题最早系为央行副总裁提及「超前部署」概念所引发，之后央行总裁却认为「此波房价系地域性（部分或有实质面的支持，所以现在不是打房时机）」，其概念反应近期源自中南部中小企业的台商资金回流之回乡置产，亦或因中美贸易战而受惠的电子业于中南部科学园区附近的实质投资，因此导致周遭房价的上扬。连近日中经院对景气预测都认为「现在房市是否过热很难说」，而近日国发会主委则在立法院回应「考虑建置房地产景气指标（对策讯号）」。更深究下，作为国内重大政策统合的国发会，可能需先对回答房市景气是否过热的Big Data进行盘点。

早在1999年，内政部建筑研究所就曾按季发表「台湾房地产景气动向季报」，但之后（以经费不足、非主政单位、调查无法呈现区域景气的变化、灯号不够精致、调查样本数太少使代表性不足等理由）于2010Q3停办。汇整其停办的技术性理由，并未否定编制不动产景气指标的重要性。其实更早之前，作者的硕士论文即是透过（当时旧称的）经建会提供编制总体经济景气的经验等，试编台湾的不动产景气指标（后续亦获得：中华民国都市计划学会84年度都市经济组优良硕士论文奖的肯定）。再者，2012年实施实价登录制度后，营建署亦利用此Big Data编制住宅价格指数（2018Q4后改至地政司发布）。

另在央行出版的「金融稳定报告」其描述不动产市场的指标，完整地包括价量两个层次。其中，数量面变数包括：全国建物所有权买卖移转栋数、核发建照及使用执照楼地板面积、推估空屋数（以台电表灯用电不及底度之非营业用户资料推估）；在价格面则有地价与房价两个指数，前者以来自「内政统计月报」的「都市地价总指数」；后者则有来自「信义不动产评论季报」的「信义房价指数」与来自「国泰房地产指数季报」的「国泰房价指数」等两个来源。整体来说，在当今Open Data喊得震天尬响的政策下，「房市景气是否过热」这个老（也是重要的）议题，多年来却连整合Big Data的基本功都难称完备，更遑论说要「适时与即时推出适当政策」了。

从2008年全球金融海啸后，跨国央行纷纷采用「价量宽松的货币政策（如降息与营造宽松的货币供给融资环境）」，直到2020年疫情期间所称「受惠于台商的资金回流」，都让我们看到近期至少两个经济的怪现象：一是实质经济与金融的分离（De-coupling），比如经济学人2019年某期的Cover Story即为「Dangerous Gap between Main Street （指所得、就业的质体经济） and Wall Street （指金融市场的表现）」。

此亦反应在近期研究为了因应复杂财经环境常出现「有时金融投资升温，但实体经济却停滞」的现象，使得过去泛指一般经济状况的景气循环，现已专指经济实质面的景气循环（Business Cycle）；而在分析时需另区分出金融循环（Financial Cycle）。因为房价的僵固特性（一旦涨上去就定锚了，再也回不去）与牵动金融稳定等复杂的连结，使得各国政府面对此新局莫不伤透脑筋，比如央行若持续维持低利率政策，就会很困扰：政策实施下去是会增加企业投资、增加雇工（Main Street）？还是使借钱投资于股房变得很容易，更会加速股房市场的泡沫化（Wall Street）？

第二个异象是股房市走势的不一致，比如股价随中美贸易战与疫情的变化而有大幅度的高低起伏（光2020年3月美国股市就启动过4次熔断的冷却交易机制），但房市不仅没有（复制2003年SARS经验而）下跌，反而还有不断攀高的趋势，此反应在政策应用上，常用来描述金融循环的两个子类是信用供给（如央行相关不动产放款的统计）与（股房市）资产价格的周期变化，当上述两个指标与历史平均值的（正）差距过大时，往往被当作金融危机前的预警指标。据此，上述对于近期复杂财经情势背景的说明，即赋予「国发会拟编制房地产景气指标」必要性与重要性的理论基础。

然而，作者也必须再次强调：累积政府过去相关房市的Big Data已足够（尤其是实价登录制度实施后），重点反而是整合散见各部会的资料（Data），转化为资讯（Information）的加值过程，比如后续对政策涵意的解读。依据过去参与内政部编制住宅价格指数、房价负担能力指标、住宅需求动向等，于发布前审查会议的经验提供：房市景气就如同一头大象，摸到尾巴、耳朵等部位的人，对于大象的长相都有其自我的描述，这是房市有别于总体经济、股市的「区域次市场」特性所造成，亦是指标编制后、政策实施前必须确认的核心问题。